2023年4月20日，最高人民法院公布了《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释[2023]1号），批复只有简单的三条，但是对于商品房的消费者，尤其是买了烂尾楼的业主来说意义重大。

【资料图】

来源：中国法院网

其中第三条规定：

“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”

这个规定意味着当买到烂尾楼的业主要求返还房款时，将得到优先清偿。在以前没有这种优先权时，房产变卖所得的资金要优先用于清偿所欠建设工程价款和银行等抵押债权，等这两类债权清偿之后，资金经常所剩无几分，烂尾楼业主很可能最终房子也没得到，房款也无法完全收回。

这个规定应该说对处理当下房企风险有着巨大的民生意义，可以说是雪中送炭，而且对于未来的房地产市场也有很大的指导意义，以后开发商包括建设方在投入建设的时候就会充分考虑房屋预售的情况，甚至可能直接降低以后房屋预售的比例，减少监管资金被挪用的情形。

这个批复的第二条也很值得注意：

“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”

这一条可以看作是为了保障“以居住为目的”的“刚需”消费者占有房产的优先权。

但是其中的“以居住为目的”如何解释？是要求商品房限于住宅吗？是否排除商住两用的楼盘？我在想最高人民法院的本意可能是想排除投资客、炒房团适用该条款，但是如果不从房产性质来界定的话，如何界定？怎样界定才能排除投资客、炒房团是个需要仔细考虑的技术性问题。估计以后有可能会出一批相关的指导案例或作进一步的司法解释。

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