刚走进龙湖熙上的售楼部,冯凯就发现,竟然找不到空位,目光所及的每张桌子前,都坐着人。

“楼市咋突然这么火了?”冯凯一边嘟囔着,一边挤进拥挤的人群。他告诉第一财经记者,最近贷款利率下调后,自己也在想着,要不要置换一套改善房,但眼前这个场景,让他再也不敢犹豫了。


【资料图】

近日,记者实地探访多个楼盘后发现,郑州的商品房市场呈现两极分化,一方面是整体成交量近期有大幅提升,多个楼盘在售项目及部分二手房价格均有涨价现象,一方面,也有一些在售项目卖不动,一些二手房价格不涨反跌。

有涨价的,销量也上升了

龙湖熙上是一个位于郑州市管南片区的新楼盘,该楼盘营销负责人薛志超说,目前,他们每周平均要接待1000多组客户,即便是工作日,每天也能迎来150组左右,周末甚至要接待近300组,“比之前增长还是比较明显的,”他对第一财经记者说。

龙湖熙上一位置业顾问也说,今年年后,从正月初六开始,自己就开始感觉,来看房的人明显多了起来,“人多的时候,忙得连饭都没空吃,有时候,都晚上11点多了,还有客户没走。”

一位二手房门店负责人也说,虽然目前的二手房交易与疫情之前的2019年没法比,但年后至今,其所在门店仍成交了10多套房子,“比疫情那几年,还是强太多了。”

同样从事二手房房产中介多年的吴辉则告诉记者,从房东心态的微妙变化上,也能看出市场的景气度。

“年前,你只要给房东打电话,跑得快得很,还给你说好多好话,让你帮着卖房,一套房子,轻轻松松谈下来个三五万,有时,(房东)甚至还会主动把价格降下来。”但这种状况,在年后却很少见到了,“现在,基本上有一半你都约不过来了,要么不愿意卖了,要么涨价了,好多单子都因为这‘黄’了,谈不成,这种情况现在普遍得很。”

吴辉说,其中最典型的,是一套位于融创中原壹号院的房子,房东曾在春节前先后降价6次,最大单次降价110万,最终将房价调至1050万,却依然未能卖掉,但同样是这套房子,春节后,房东又在短短8天的时间里连续多次加价,一路从1050万加价至1150万,最终,却以1200万的价格成交了。

吴辉的同事,前几天曾带客户去郑州东区的建业天筑,看一套1000多万的房子,结果,等看完房子,客户准备买了,再给房东打电话,房东却要再涨价30万才肯出售。

“有一个‘点背’的客户,年前看了的房子,很便宜,价格还好谈,一套房子,降个10万 、8万,都能谈下来,叫他定,他不定,结果,年后看的三套房,跟这个谈,房东说不卖了,和那个谈,房东说涨5万。”吴辉感叹说,春江水暖鸭先知,郑州的楼市回暖,则是先从北龙湖开始的,如今,伴随着楼市的春风吹进一些新房的售楼部,二手房市场上,也开始被吹起阵阵涟漪。

楼市真的回暖了吗?

一组来自郑州市住宅与房地产业协会旗下官方网站,即郑州360房产网的数据显示,2023年第6周,郑州全市商品房共计成交1516套,环比上涨802.38%;第7周,共计成交2667套,环比上涨43%。

与此同时,吴辉等二手房中介从业者的朋友圈里,也开始不断出现一些郑州在售楼盘的涨价信息。包括万科、招商、郑州华侨城等开发商也均表示,将对当地旗下楼盘上调价格。

“一般来说,只要说把口号喊出去了,不管做不做,肯定是代表(房地产)市场在逐渐恢复正常。”一家位于郑州东南片区的在售楼盘营销负责人王罡说,往年,不少楼盘为了尽快回笼资金,他降500,我降2000,他降2000,我降2500,但今年,这种竞相降价的场景,已经很少见到了。

不过,这位营销负责人也说,虽然一些楼盘对外打出涨价牌,但实际上,具体到各个项目,却呈现出两极分化的态势。

也有卖不动的

“你看,都说(楼市)回暖,但附近这么多楼盘,也只有我们项目人多一点儿,周边(项目)好多都是门可罗雀。”王罡说,与2016年时郑州的楼市普涨不同,这一波(楼市)回暖的具体表现是,往年能正常卖的项目,今年也都有很好的表现,往年卖不动的项目、停工的项目,今年依然卖不动。

二手房中介从业者陈中飞也发现,即便是出于同一位置的二手房,一墙之隔的价格,也可能是天壤之别。

陈中飞的门店,位于郑州帝湖花园附近,目前,帝湖花园的二手房,对外售价为每平方米9000元至1万元之间,但与之一墙之隔的融创御湖宸院、民安西上等小区内,即便是未装修的毛坯房,每平方米也能卖到一万六七以上,都比帝湖高得多。

陈中飞说,其实,帝湖的房子也曾经卖过高价。以该小区一套面积为79.29㎡的小两室为例,高峰期的2017年,能卖到105万到110万,2019年之前,基本都能卖到100万,2019年之后,也还能卖到90多万,到2020年,价格已经下跌到80多万。如今,即便市场回暖,这套房子的成交价,仍然一路下跌至75万至78万,并未享受到所谓房价回暖的红利。

同样为房价难上涨懊悔的,还有吴辉的同学。“俺同学的房子,就在陇海路高架下面,高的时候能卖140万,5年前我都跟他说,赶紧卖,每年俺们吃饭,我都说赶紧卖,催了几年,现在想卖了,却连100万都不一定能卖掉了。”吴辉说,虽然外界都说郑州的楼市回暖,但所谓的回暖,大多还是集中在一些新楼盘,以及二手房中的次新房、学区房,房价的上涨,至少目前来看,并不是一种普遍现象。

“如今的客户(购房者),变得更专业了,开始有自己的判断了。”吴辉忍不住感叹道,往年那种闭着眼就敢买房的购房者,现在几乎已经没有了,“也是被市场吓怕了。”毕竟,过去几年不断曝出的停工楼盘,甚至买房还贷近10年却至今未能入住新房的购房者的遭遇,已经让不少购房者成了惊弓之鸟。

薛志超便告诉第一财经,去年,很多来看房的客户,还会上来就问,你能不能交房,会不会烂尾,“去年的客户,你越跟他推销,讲的越多,他反而更担心房子。”到了今年,一些购房者才开始定下心来,把关注的重点放在扛得住市场洗礼的大平台、大公司身上,并逐步将关注的目光,放在楼盘的位置、配套以及品质上去。

冯凯也说,自己最好的朋友,就买到了烂尾楼,至今都没能住上新房。也因此,这回轮到自己想置换改善房,心里还一直有阴影,担心万一买到“烂尾楼”,可咋办。

不过,眼瞅着售楼部里熙熙攘攘的人群,冯凯又担心,再不买,房价会不会越来越高,目前仍在实施的3.8%的房贷利率,会不会伴随着楼市的逐步回暖,悄然提升?

眼瞅着冯凯犹豫不定的眼神,吴辉也开始劝他赶紧拿主意,毕竟,眼下的楼市还算不上全面回暖,一些开发商的日子过得依然艰难,还处于希望尽快回款的回血阶段。

“你看,现在很多新房的价格,都跌破他(开发商)的成本价了。但这个时候,他就是跌破成本价也得卖,得先把现金捞出来,你等他回血过来,现金流不紧张了,肯定也不愿意折价卖了。”吴辉说,等现金流回正了,市场也已经回暖一段了,一些开发商就会慢慢调价,毕竟,每个开发商卖房,肯定都是想挣钱的。

(文中冯凯、吴辉为化名)

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