21世纪经济报道记者 庞华玮 广州报道
迄今，我国首批基础设施公募REITs上市仅有2年，而海外REITs发展已逾60年，海外投资经验值得借鉴。
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海外REITs现状如何？我国可以从海外REITs借鉴哪些经验教训？中国REITs前景如何？
21世纪经济报道记者专访鹏华基金国际业务部基金经理朱庆恒，探讨了上述问题。
朱庆恒是鹏华美国房地产证券投资基金的基金经理，该基金2011年11月发行，主要投资于美国上市的REITs，这也是中国公募基金第一只投资海外REITs的产品。
（图：朱庆恒）
REITs大发展
朱庆恒介绍，自上世纪六十年代REITs在美国诞生以来，过去60年发展迅猛，在海外发达经济体中，REITs已在各自的整体资本市场中占有重要地位。
以作为REITs的发源地美国为例，截至2023年1月底，公募REITs市场规模约1.3万亿美元，约占GDP规模5%左右。
总体来看，美国是发展最早也是目前国际上最成熟的REITs市场。
但是近十年REITs市场发展最快的却是亚洲。
“从区域分布来说，在过去十年，亚洲地区的REITs市场增长最快，引领全球。”朱庆恒说。
尽管亚洲新兴市场的REITs发展起步较晚，但是发展速度相当惊人，特别是新加坡，如今也成为国际上重要的REITs市场。
中国的REITs启航则始于2020年4月24日，中国证监会和国家发改委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。
2021年6月21日，国内首批9只基础设施公募REITs正式上市。
目前，国内有28只REITs上市，规模近千亿元。
朱庆恒介绍，美国REITs经过60多年的发展，从一开始的商业地产商业不动产，逐渐形成了多种资产类别，其中，美国也有基础设施REITs，但其属于泛基础设施REITs，包括数据中心、仓储物流、通讯塔等，约占总规模的30%。
其他类别REITs还包括：零售业REIT、写字楼REIT、公寓REIT、酒店REIT、学生宿舍REIT、健康医疗（主要是养老院）REIT、林业REIT等等。
“在过去六十年的发展中，REITs已经渗透了发达经济体的每个领域，成为人们工作生活的一部分。”朱庆恒说。
而国内基础设施公募REITs主要聚焦于某些重点行业，主要是补短板的一些行业，包括仓储物流，收费公路等交通设施，水电气热等行政工程，污水处理等绿色项目，产业园，商场等消费基础设施。
“目前全球有41个国家和地区设立了REITs制度,由于法律、税收、会计准则、投资监管等制度不同，各个国家和地区推出的REITs产品结构存在一定差异。”朱庆恒说。
朱庆恒指出，海外RETIs推出初期，是为了鼓励社会资本参与重资产、回报周期长的不动产投资；而后配合较友好的税优政策支持以及引入了以养老金为代表的长线资本；在多种因素共同作用下，REITs市场得以迅速发展。
海外前车之鉴
海外REITs走过了60多年，经历了许多风雨，为我国REITs发展提供了不少经验和借鉴。
值得一提的是，近二三十年国际资本市场波澜壮阔，起起伏伏，REITs作为资本市场的一员也难以独善其身。
朱庆恒举例，在2008年、2009年美国次贷危机中，REITs市场也遇到一些问题，个别REITs因为经营的问题破产，给投资者带来非常大的损失。
“虽然海外市场很成熟，但如果任由市场去做主导的话，因为某些利益的驱动，REITs管理者可能会采取一些过激的发展政策，加大经营风险。”朱庆恒说。
朱庆恒表示，在REITs发展过程中有一些值得思考的，特别是在某些方向或指标，例如REITs的杠杆比例，公司治理结构，还有REITs持有人的集中度，需要设立一些硬性量化的指标，从而保护REITs独立正常的运营，以及保护中小投资者的利益，避免利益冲突或利益输送，同时提高REITs在宏观背景不确定下的抗风险能力。
“市场化的培育很重要，它要建立在有效透明的监管体制下，才能生根发展。把一个小树苗培育成一棵参天大树，需要市场的营养，同时也需要监管的呵护。”朱庆恒说。
朱庆恒表示，其实在当前REITs的发展初期，项目审批的严进严出，是非常有必要的。因为目前还没有形成一套完整的市场标准，所以目前每一个REITS项目从入库到最后获批上市，都经历了严谨的筛查。
“对底层资产合规性要求、可转让性要求、合理估值要求等等，都是为了保护投资者的利益不受损害。在目前市场还不能充分地给REITs定价的基础上，监管机构只能以最严格的标准来审批，项目没有瑕疵，估值合理，转让合法合规等等。”朱庆恒说。
朱庆恒认为，在REITs市场的培育上，一切都是为了打好更扎实的基础，建立一套市场化，透明度更高的行业标准，建立科学的投资管理流程，让资本市场认同，让投资者认同，让我国REITs往健康可持续的方向发展。
中国REITs“万亿小目标”
中国REITs尚在蹒跚学步。
朱庆恒介绍，“现在国内REITs市场规模大约1000亿元左右，但预计未来发展空间很大。海外REITs市场用了60年发展到1.3万亿，未来中国REITs市场是奔着1万亿的‘小目标’去的。”
朱庆恒从两个维度分析我国REITs未来的成长空间：
一方面，从资产端看。
第一，要看经济体量，海外大经济体的REITs规模也很大，包括美国、日本、欧洲等，其REITs规模跟它们的经济体量成正比。举例来说，美国REITs和日本REITs的总上市规模均相当于其GDP的3%-5%左右。按此逻辑，目前我国GDP约100万亿，如果REITs规模达到GDP的1%，未来也是1万亿以上的规模。
第二，从物业的特性来看，REITs是机构投资者持有的物业，要求规模足够大，收益足够稳定，有运营历史，有稳定的现金流，有稀缺性，并且是核心资产。
第三，REITs的未来发展与国家的发展政策相辅相成，例如清洁能源，消费，新基建，数据经济等方向。
第四，整个投资思路需要调整，REITs持有物业的价值体系需要重新衡量。过去几十年投资不动产的理念是“位置、位置、位置”，核心位置决定了项目价值。但现在转为“需求、需求、需求”。也就是说，未来的不动产不完全是因为地理位置决定它的价值，更看重的是“需求”——物业有没有满足顾客的需求。例如，数据中心的位置不重要，因为现在大家居家办公。
另一方面从资金端来看。
第一，长线资金或者机构资金将成为REITs主流的投资者。海外的经验是，80%以上的REITs投资者为机构投资者，30%为养老金、保险资金等长线资金。
第二，海外越来越多的个人与机构投资者采用指数化投资工具（如ETF）来配置REITS，可以降低个股的投资风险以及提高市场流动性。
“我们希望可以借鉴海外的投资经验，让我们少走一些弯路，让国内基础设施公募REITs朝着一个健康可持续的市场方向发展。”朱庆恒说。
