2022年地产市场穿越从信用风险到行业风险的风波，债券投资者也经历了从初期茫然无措到三支箭后信心筑底，11月以来房地产行业政策连续出台，历史上鲜有如此般对某一行业的密集支持性政策出台，支持范围在扩大，支持力度也在加强，近期多重因素交织下，地产债二级市场表现升温。我们相信政策-销售-融资的逐步修复确定性在加大，当前政策底已现，接下来需要关注和期待疫情平稳后销售数据的表现。而经历了一年多的行业动荡，站在政策转向的新起点，2023年地产债又将何去何从，我们将从政策、资金、风险、基本面、利差五大方面展望2023年地产债的走势与投资策略。

▍政策导向转为平稳发展。

(相关资料图)

本轮房地产周期经历收紧、去库存、调控、纠偏、支持等五轮政策改革。从趋势看，中央强调“房住不炒”的基调，注重房地产行业的逆周期调节，避免大起大落，从而引导行业平稳发展和脱虚向实。2022年前三季度虽然同样有一些支持性政策出台，但实际取得效果一般。11月以后，诸多重点政策落地，在帮助房企纾困的同时也向市场传递政府支持房地产行业平稳发展的态度与信心。市场预期即使地产行业仍处于弱修复通道，但短期内房企的流动性困局将得到改善，后续政策面也有望继续支持地产行业，因而二级市场上投资者情绪转暖。

▍房企实际到位资金同比降幅趋缓。

与往年相比，2022年以来房企实际到位资金规模降幅明显，至2022年11月，实际到位资金20.91万亿元，同比减少18.82%，主要为当年到位资金同比下降25.66%。细分各项资金来源，2022年以来各细项资金来源规模均出现不同程度的下滑，至2022年11月，部分资金来源的降幅已边际收敛，而部分资金来源的同比增速仍在下探。从债券融资角度看，2022年以来地产境内债与美元债同比降幅明显。对于境内债券，预计未来随着房企“第二支箭”政策的推行和市场信心的恢复，净融资规模将持续改善；对于美元债，短期内地产美元债的净融资仍难言乐观，一级市场的回暖需等待美联储货币政策的转向和行业基本面的切实修复。

▍存量风险收敛。

2022年上半年，境内外债券集中到期，展期与违约规模增加；7月以后，地产债到期压力减缓，展期与违约规模随之下降。经历了一年的震荡和调整后，尾部风险逐渐出清，截至2022年12月，境内地产债的违约规模和数量已呈降低趋势；对于地产海外债，存续规模下降，违约规模和数量持续下降，信用环境正在改善，舆情和信用事件对市场情绪的冲击也在减少。展望2023年，预计短期内地产债市场仍有舆情和信用事件波动，但长期来看，展期与违约数量料将随行业基本面改善而减少。

▍基本面底部震荡，待销售反弹。

从基本面看，当前房企拿地情绪回暖，开、竣工增速倒挂幅度加大，销售底部波动，整体行业仍在底部震荡，修复方向虽明确但动力稍显不足。回顾历史股债行情，每逢房地产行业调控政策转向时，地产债利差挂钩于基本面特别是销售情况的表现，更重视修复的本质。打铁还需自身硬，若销售情况不改善，房企流动性紧张的问题就依旧存在，对于债券市场，地产债的切实康复需看到基本面的回暖。

▍投资策略：利差分化，属性为王。

随着政策优化、居民收入预期转增，房地产销售改善将带动基本面康复。过去压制利差修复的政策、资金、风险和基本面等因素均开始释放利多信号，预计2023年地产利差也将由2022年单边利空的行情转向多空拉锯。当前房地产行业化解风险的主要方式为收购优质项目向受困企业提供流动性，预计2023年最先受益的房企为央、国企业，而后混合制企业和民企则随行业基本面改善而康复；对于机构而言，待行业风险出清后，可博弈不同企业属性之间的溢价，地方国企收益成长性更高；站在投资角度，建议关注行业拐点出现后的右侧机会，也可理性看待抛售与展期，关注估值超跌的机会。

▍风险因素：

宏观经济修复不及预期；监管政策超预期收紧；政策优化后居民预期收入增长不及预期；房价波动超预期；个体信用风险冲击市场等。

（明明为中信证券首席FICC分析师）