处于省会城市房价“洼地”的长沙,房地价走势多数时间较为平缓,在小幅波动中稳步上行,目前商品住宅主流价格在1万元-1.6万元每平米左右。

然而,“稳”字当头的长沙房地产却在去年底,今年初改善需求剧增,掀起“大平层热”,简单说就是“越大越贵越好卖”。

日前,e公司记者走访梳理发现,长沙多个大平层为主的楼盘均出现千人摇号的盛况,其中有主打高档的楼盘甚至标出近2.5万元/平米的价格。由此,长沙普宅市场实现套总价千万级的突破。

(图片:旭辉铂悦湘江沙盘)

那么,长沙房产消费改善需求“饥渴”是短期供需失衡还是长期趋势走向,又会否带动长沙整体房价逆势飙涨?

湖南不动产商会常务副会长付木林表示,无论是外部政策要素的调控,还是内部城市特性与发展方向,长沙房地产出现大幅波动的可能性都不大,“我对未来谨慎看好”。

多数业内人士认为,“大平层热”更多是体现长沙房产消费结构的优化。

大平层“一房难求”

日前,记者来到明星楼盘旭辉铂悦湘江,项目处于滨江新城核心位置,为正地铁口楼盘,位于地铁4号线茶子山站8号、9号出入口、地铁6号线在六沟垅站与4号线换乘,距离项目较近。

教育方面,项目周边有博才西江小学、郝家坪小学、长郡滨江中学、师大附属滨江学校等名校;商业方面,项目毗邻约12万方的凯德壹中心,周边还有渔人码头、保利MALL和山姆会员店、奥克斯广场、湘江玖号等商业体。

克而瑞数据显示,旭辉铂悦湘江2021年12月首开,推出220-370平米大平层产品,累计成交约8.7万方,成交均价24699元/平米,比周边楼盘二手房均价高了9000元/平米左右。

记者看到,装潢豪华的售楼大厅内,前来看房的人并不多,“因为房子已经基本卖完,基本剩下少数楼层不好的单位,”销售代表一脸轻松地向记者解释:“开盘时大概400多套房,500多人跑来摇号,你要买只能等下一期了”。

(图片:旭辉铂悦湘江销售中心)

同样是在去年开盘的城发恒伟·洋湖映2009项目,建筑面积约191㎡、322㎡两种大平层户型刚一上市即迅速被抢光。1月中旬,开发商加推40多套,又再度被一抢而空。

在洋湖映2009,记者表达看房意图后,一位张姓置业顾问向记者表示:“目前购房没有任何优惠措施,买不买得到还得看运气。”看记者未表达强烈的购买意愿,他没有过多纠缠,此后也再未主动和记者联系,看来房子并不“愁嫁”。

值得一提的是,去年底今年初,长沙多个中高大平层项目集中推盘,而在改善需求爆发的情况下,“日光盘”频现。

长沙乐居网数据显示,去年底,滨江府1913大平层认筹,主推户型建面约197-238㎡,共可售房源440套,累计认筹1648组,房客比接近4:1;纯新盘长沙悦府推出318套房源,价格1.88万/平米起,整体均价20500元/平米,总价400万一套,一共1151组认筹参与摇号,首开后长沙悦府又加推两次,依旧“一房难求”。

在这令人瞠目结舌的“大平层”行情中,长沙消费者的热情也被充分调动,为了获得购房资格,对开发商的要求“言听计从”。

李进(化名)相中了某知名房企在长沙市中心推出的高端大平层,该楼盘原定于今年2月份开盘。置业顾问起初给李进的报价是2.2万元-2.5万元每平米,但在市场热度高涨的情况下,开发商计划将价格再提高每平米3000元。此外,为梳理锁定客群,开发商还设定了200万验资看房,参与认筹先交20万元“诚意金”等要求。

购房心切的李进一一照办,但她仍忧心忡忡,“做完这些并不是买房稳了,而是仅获得参与购买的资格,看这火爆程度,估计到时候还得摇号。”

现结构调整契机

多个渠道的监测数据显示,长沙房市正在迎来改善需求激增的结构性行情。

1月15日,国家统计局发布《2021年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》,在全国房价疲软的情况下,长沙12月新房价格环比11月上涨0.3%,同比2020年12月上涨7.5%。

相比2020年均价,长沙2021年12月新房价格上涨9.4%,在全国排名靠前。根据数据,长沙去年新房涨幅较大的正是144平米以上改善区间。从市场看,带装修房源、洋房、别墅改善户型增加与旺销,拉升了长沙整体房价。

克而瑞研究报告显示,长沙2021年大平层入市剧增,景观资源及品质改善需求形成对大平层追捧。新入市大平层多集中于湘江两岸强资源型板块,项目单价高于板块均价1000-2000元/平米左右。全年数据来看,高端项目认购率呈上升之势,160平方米以上改善需求持续扩大。

从开发商角度来看,长沙不限价地块占比上涨,且多位优质地段项目,利润空间适度增加,各方面均能适配房企高端产品系。目前,万科、旭辉、华润及绿城在长沙的顶级产品系均沿江分布,产品以刚改+改善为组合,匹配不同层次客户置业需求。另外,2022年仍将有万科臻系、绿城凤起等高端产品入市。

值得一提的是,去年长沙新房整体供给实际并没有提升,开盘项目下滑一成左右,平均去化率65%。

长沙住宅市场为何在此时调整消费结构,由刚需为主开始向高端需求转变?

付木林表示,长沙向来就是省会城市房价洼地,投资泡沫较少,“房价整体向下空间不大,向上却有不少的契机。”

机会之一是长沙继续向国家中心城市目标迈进。2021年3月湖南省出台了“十四五”规划纲要,重提推动长沙创建国家中心城市。随后湖南多个文件均提出要加快向此目标推进。

克而瑞认为,政策导向下,城市群和都市圈是未来发展大方向,长江中游城市群提档,长株潭都市圈地位提升,长沙作为都市圈核心城市将迎来发展利好。

同时,长沙作为省会城市向地市州房产需求的辐射;长沙本身所具备的“网红城市”、消费城市等特性都将推动本地房市结构持续调整。

数据显示,长沙多元产业持续吸纳人口流入,2020年长沙人口突破千万,人口增速位列全国第三,15-59岁人口占比位列全省第一,是湖南最年轻的城市,为楼市发展奠定了良好购买基础。

更重要的是,长沙历年房价收入比呈下行趋势,以居民收入计算2020年房价收入比仅为6.7年,居民整体购房压力小,“在目前限购政策没有松动的情况下,更多消费者更愿意选择大户型一步到位。”上述人士表示。

(文章来源:e公司)

推荐内容