房地产变局不断演进，市场一线有何变化？近期，e公司记者实地调研北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、郑州、合肥、长沙等9大重点城市房地产市场，感受市场真实脉搏。
即日起，e公司推出【楼市重镇探营】栏目，每日一篇重点城市房地产调研报道，以飨读者。
第八篇，关于广州。过去一年，广州楼市也呈现出较大的起伏，从年初的热度不减，到一系列调控组合拳的发力。
基于“房住不炒”的调控背景，广州楼市的调控组合拳也贯穿2021年全年，调控手段不断升级，广州楼市自2021年年中以来持续进入调整阶段，年尾则略有回温。专家认为，广州楼市目前正处于修复阶段，也可以说是寻找底部的阶段，但惯性的下行趋势还有可能蔓延到今年第一季度。
实探网红盘：仅剩尾货看盘者寥寥
位于广州市主城区天河区的保利天汇，是广州能见度最高的网红盘之一。证券时报·e公司记者了解到，保利天汇是保利发展(600048)2015年斥资200亿元介入的天河小新塘旧改项目，旧改总建面约234万㎡，自2019年底正式对外售卖，至今已经过去两年多时间。项目从一期卖到五期，房价从最初的4万/平出头，一路猛涨至最新的7万/平左右。
● 数据显示，2020年-2021年，保利天汇全盘住宅网签近1400套，占天河区总成交的26%，换言之，近两年天河区每4个购房者中，就有1个选择了保利天汇。2021年10月7日，保利天汇五期开盘，有媒体报道称5分钟就卖出9成，热门单元更是达到了10人抢1套的地步。
证券时报·e公司记者近日实地前往保利天汇项目所在地，目前新推的五期仍在热火朝天的建设中，项目旁为回迁业主打出的“欢迎回家”的标语也颇为醒目。
不过，当记者进入营销中心后，发现前来看盘的客户寥寥无几，与2021年国庆期间保利天汇五期开盘时的火爆景象大相径庭。据工作人员介绍，目前项目在售的仅仅只是五期2#3#的尾货，售价在6.4万元/平-7万元/平之间。而且当前已临近春节假期，看盘者较少也是正常状态。
在现场，一位有改善型需求的中年看房者向记者表示，保利天汇一直是他关注的重点项目。“我个人的意见是，在广州能买天河就不用看其他区了。但天河区这几年的新盘寥寥可数，如果不想买二手房，目前也没有太多别的选择空间。”
而营销中心工作人员也向记者表示，建议刚需客尽早下手，后续的项目价格大概率仍会上涨。
此外，位于番禺区的越秀和樾府也是2021年广州“一盘难求”的网红项目，多次成为“日光盘”。记者从一位地产中介人士处获悉，越秀和樾府每次推新，买家都要“拼手速”，“看房排队都要排很久” 。
近期，越秀和樾府暂无新的楼盘开盘。证券时报·e公司记者近期前往项目所在地，虽然临近春节，但项目的施工仍处于如火如荼的紧张状态。据上述中介人士向记者透露，越秀和樾府在去年12月加推后，今年的备案价将会提高
新房市场供应充足
据美联物业报告统计，2021年广州新房市场共计102116套住宅产品取得预售许可证，环比增加0.8%；预售面积为1022.63万㎡，环比减少2.3%。从月份分布来看波动较大，一季度住宅供应量较少，二季度稍有上涨，三季度出现全年供应高峰，9月份供应套数近2万，四季度表现较好，供应量逐步上扬。整体而言，2021年广州新房供应量充足，对新房成交起到了促进作用，延续了2020年的趋势。
在成交量方面，2021年广州一、二手住宅成交量均上升，其中，一手住宅共成交116077套，环比增长3.5%；二手住宅成交117103套，环比增长27.0%。从成交价格来看，一手住宅成交均价为29428元/㎡，环比上涨6.6%；二手住宅成交均价为32521元/㎡，环比下跌2.5%。
2021年，广州一手住宅成交量呈V字型走势。年初延续了2020年的火热状态；4月起在不断加码的调控下逐渐低迷，新房成交陷入谷底；9月以后楼市政策有所放松，成交逐渐回暖，最终超越去年的成交量，成为2016年以来第二高峰。二手市场则呈现先扬后抑的势态，1-4月维持高位成交。
● 中指院数据显示，2020年上半年广州新房成交均价为29207元/㎡，而2021年上半年的成交均价涨到了32352元/㎡，同比上涨超过了10%，涨幅领跑北上广深四大一线城市。
不过，基于“房住不炒”的调控背景，广州楼市的调控组合拳也贯穿2021年全年，调控手段不断升级，包括加强信贷监管、严查各类违规资金流入、收紧人才购房政策、增值税“2变5”，以及被称为“大杀器”的二手房指导价出台，一系列政策使得广州楼市自2021年年中以来持续进入调整阶段。市场迅速降温，成交低迷，跌破万宗以下。
到了年末，随着市场持续低迷，一些业主的心态开始松动，不仅愿意调低售价，还主动提出愿意承担增值税，促进了二手市场的成交，因此二手市场出现翘尾。
值得一提的是，广州楼市在过去的一年也体现出了明显的分化效应。以合富研究院统计的2021年十一黄金周广州各板块成交热度图的情况来看，天河区、黄浦区、海珠区等广州核心区域的热度依然居高不下，但增城区、从化区、花都区等外围远郊区域的关注度趋冷。
专家：下行趋势可能继续蔓延
2022年，广州楼市可能将迎来供应井喷的一年。据广州中地行统计数据显示，2022年广州预计将有126个新项目亮相，相比去年同期统计的数据(79个)，项目数量猛增54%。
对于目前广州楼市所处的状态以及未来的趋势研判，证券时报·e公司记者采访了广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉。李宇嘉表示，当下的广州楼市正处于2021年8月以后快速下行的一个修复阶段，2021年12月份的成交量环比11月份有一个小幅度的反弹。但从房价来看，新房、二手房价格还在继续下行。主要原因还是2020年疫情之后到2021年上半年广州的房价和成交量都上升的太快。而目前正处于的是一个修复阶段，也可以说是寻找底部的阶段，但惯性的下行趋势还有可能蔓延到今年第一季度。
“广州相比北上深等其他一线城市的最大的特色，一是广州的供应区位比较广，以核心城区外围的增城、黄埔、南沙这些区位为主导，这些区域的外来人口购房需求还比较大。去年以来，黄埔和南沙等地对人才购房政策进行了收紧，加之外地的投资客明显减少，导致市场的明显的下行。”
“第二个特色在于，广州的实际购买力水平相比北上深会低一些，这也是由产业结构决定的。广州的产业主要以汽车、商贸、交运物流等产业为主，中产群体的数量比较大，但高净值人群相比北上深会少一些，所以广州的房价均价整体来说比北上深要低，广州楼市的弹性会比北上深要小一点。”李宇嘉指出。
对于接下来一年广州楼市的发展趋势，李宇嘉认为，今年一季度可能仍是一个触底的阶段，但也不能指望上半年就会很快出现反弹。“市场可能会回升一点，但我认为可能还是比较弱势的，整个上半年应该处于一个弱势的走势。一方面整个市场的信心还需要修复，另一方面在利率上还没有出现明显的下降。虽然我们看到当前LPR有所下降，但幅度还相对较小。”
（文章来源：e公司）
