按揭贷款利率相对于LPR的溢价(改革前则为相对于基准利率)在2021年三季度达到了历史性的高点。这为2022年起按揭利率较快下行提供了势能。我们相信，随着存量按揭贷款需求释放完毕，金融机构为了争取更大份额而下调按揭定价的行为，将有助于在2022年3月后稳住中国房地产市场。

▍按揭定价过高，不利于合理住房需求释放，也存在居民信用持续收缩风险。

虽然当前按揭贷款利率的绝对水平并不在历史高点，但2021年三季度末按揭贷款利率相对于LPR的溢价幅度，要大于历史上任何时期(在LPR改革前则以基准利率为准)。由于当前首套房贷款占到按揭贷款的九成以上，按揭利率过高确实增加了刚需购房居民的负担。2021年，我们测算新增住房信贷投放(新增投放商贷估算+公积金贷款投放，并非净新增贷款概念)同比下降3%，而商品房销售额则同比上升5%。正常合理的贷款需求无法满足，不断刺激个人贷款利率提升，个贷放款周期拉长，也迫使一些买房人寻求其他名义的贷款，使得房地产金融的情势复杂化。

▍预计按揭贷款利率将加速下行。

2021年年底，监管开始积极投放按揭贷款，2021年10月和11月的按揭贷款净新增规模显著高于9月水平，积压的存量贷款需求得到了很好的满足。但2021年12月按揭贷款净新增规模明显放缓，微观上说明存量积压的贷款需求已经得到满足，从2022年起按揭贷款投放开始面临需求不足的问题。由于按揭贷款的需求侧严重缺乏议价能力，却又对价格高度敏感，我们认为商业银行争夺市场份额的过程，将伴随着按揭贷款利率的快速下降。

我们测算，存量按揭贷款的平均利率水平在5.18%(由于算法问题，很可能存在高估)，仍显著低于当前新增按揭贷款利率。按揭贷款定价也远远高于商业银行整体的贷款投放利率(尽管风险较低)。在此背景下，我们相信商业银行完全有可能在未来明显调低按揭定价，适应自住购房需求的需要。我们预计，从2021年三季度到2022年二季度，按揭贷款利率有望下降50-100个BP，尽管5年期LPR并无明显大幅下降空间。

▍按揭贷款定价是稳住房地产市场的关键。

按揭贷款利率下行，当然意味着居民负担的减轻。在房价不变的情况下，按揭贷款利率如果从5.6%下降到5%，意味着刚需买房人负担下降5%。但按揭的重要性不止于此。充裕的按揭可以重启改善性购房链条，可以避免出现换房链条断裂的问题。从历史经验来看，按揭贷款较大幅度的下降(一般要在50个BP以上)，将会有助于推动房地产市场见底。

▍本轮按揭贷款利率下降的驱动因素不同，预计房地产市场在2022年3月开始稳住。

和历史不同，本轮按揭贷款利率的下降，预计并不会伴随着LPR明显且大幅的下降，也不会伴随着房地产金融政策的明显调整，而是商业银行在合理政策引导之下，顺应市场机制的结果。这可能导致房地产市场可以稳住，但又不会出现房价明显上涨。

▍风险提示：

部分房地产企业的信用风险。

（文章来源：中信证券研究）