近段时间以来，一些城市的楼市调控和银行信贷政策开始发生变化。不过，有专家表示，国家对于差别化住房信贷政策早已明确规定，只要底线不被突破，不放水，住房市场基本面不会有大的改观。

“楼市会趋稳但不会反弹”

近日，山东菏泽、重庆、江西赣州先后传出房贷政策松动消息。

其中，山东菏泽多家大行已下调住房按揭贷款首付比例。各家银行对名下有无住房、有无住房贷款记录、是否已结清贷款的首付比例进行分级执行，可执行的首付比例普遍在20%-40%间。其中，对于名下无住房、无住房贷款记录的居民家庭，申请贷款购买普通住房的，部分银行将执行20%的首付比例，而此前可执行的首付比例最低多为30%。

对此，有业内人士表示，2021年以来银行在房地产贷款集中度约束下，两成首付的做法非常少，菏泽等地下调首付比例可以视为打响了商业银行贷款降首付的第一枪。

不过，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，类似政策看似力度很大，但国家对于差别化住房信贷政策早已明确规定，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首套个人住房最低首付款比例允许下调，允许在原则上最低首付款比例25%的基础上向下浮动5个百分点，执行20%的首付比例。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，最低首付款比例为不低于30%。而且，类似的下调并不是第一次。2020年2月24日，浙商银行下发通知，对非“限购”城市，各分支机构可根据当地“限购”“限贷”和监管政策情况，将非“限购”城市居民家庭购买首套个人住房的首付贷款比例从原来的三成调降至二成。

“从目前各地出台的房地产政策来看，动作虽然多但影响力并不大。从实际过程看，降低首付是最好的措施。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。记者梳理也发现，自2021年四季度以来，全国已有多个城市优化和调整房地产相关政策，如提高公积金贷款额度、降低公积金贷款首付比例、降低房贷利率、发放购房补贴等。

“首套首付比例下调至20%或预示需求侧政策放松开启，但只要底线不被突破，不放水，住房市场基本面不会有大的改观。特别是当下的住房供求关系、居民对住房市场的预期、银行对住房风险的判断都与之前完全不同，控制住底线的情况下，再加上长效机制(比如贷款集中度)已经开始落地，楼市会趋稳但不会反弹。”李宇嘉表示。

银行贷款利率也在近期频频调整

除了首付比例，银行贷款利率在近期也出现调整。以粤港澳大湾区城市为例，乐有家研究中心调查统计发现，大湾区不少城市的银行在LPR下调的基础上还降低了BP(基点)，为刚需购房者带来“双降”。

例如，惠州各银行机构从1月21日开始普遍下调了房贷按揭利率，其中刚需首套房利率最低降至5.2%，二套房利率最低降至5.35%，放款速度也较2021年有所提速。跟去年12月相比，惠州首套房贷利率大致降低了80个基点到150个基点，二套房贷利率降低了85个基点到215个基点。而在深圳，记者致电中国银行等多家银行的房贷客户经理，对方告知目前首套房贷利率为4.9%，二套房贷利率为5.2%，放款速度也比较正常。去年年底，深圳主流的首套房房贷利率为5.1%，二套房为5.6%。

乐有家金融服务管理中心总经理甘虹表示，信贷放松等种种信号表明，房住不炒的前提下政府仍然是十分鼓励刚需者购房置业。大湾区是国家重点发展的一个区域，银行房贷利率的下调，对市场会起到一定的推动作用。预计未来信贷额度应该会持续处于相对宽松的状态，助力市场回归到正常交易水平。

此前，央行发布2021年第四季度中国货币政策执行报告指出，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度，维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。

（文章来源：证券时报）