继济南、昆明之后,深圳也开始试点“带押过户”二手房交易服务。

据深圳市坪山公证处9月1日消息,坪山公证处近期完成深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务。与目前通行的“先赎楼再过户”模式相比,新模式引入具有政府信用背书的独立第三方机构公证处,打通交易环节,实现带抵押过户,免除赎楼担保费用,降低二手房交易成本。

坪山公证处称,“带押过户”模式可以将交易成本直接降低1/3.根据目前市场普遍执行的按欠款金额的2%计算赎楼成本,欠款300万元可节省6万元,欠款500万元可节省10万元。


(相关资料图)

交易成本直降1/3

时代周报记者了解到,“带押过户”二手房交易模式基本流程包括:交易双方及债权人(抵押权人)共同与公证处签署公证提存服务协议;买家将购房款监管在公证处提存专用账户;抵押权人同意在抵押状态过户并配合办理手续,交易各方共同向不动产登记部门申请,在不注销原抵押权的状态下,直接将房产过户到买家名下;公证处进行资金结算并注销抵押权;如果买家有贷款的话,再抵押给买家的贷款银行。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,从流程方面看,过去的模式是“房东筹钱偿还二手房剩余贷款-房东卖房-买家付款-房东收款”,现在的模式是“房东卖房-买家付款-房东偿还二手房剩余贷款和收款”。不过,深圳二手房交易中,赎楼通常由买家承担,只有卖家急售的情况下,才会是卖家赎楼。

深圳首批试点交易于6月中旬启动,7月底完成带抵押过户、资金结算及抵押登记注销,8月中旬完成房屋交接及尾款结算工作,涉及超10套房产、4000多万元交易资金。

与目前普遍采用的“先赎楼再过户”模式相比,“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易模式,解决了交易双方及债权人(抵押权人)关于交易流程安全、资金安全、债权安全的担忧,缩短交易周期,降低交易成本。

坪山公证处表示,“公证提存+免赎楼带押过户”模式,免去赎楼环节,也为交易双方节省赎楼过程中产生的赎楼资金利息、担保费等赎楼费用。按目前市场一般赎楼费用测算,可以将交易成本直接降低1/3.对于被查封房产的交易,由于赎楼的费用更高,降低的比例无疑更大。

中原地产华侨城纯水岸高级店董罗建明告诉时代周报记者,目前赎楼有两种方式,现金赎楼和额度赎楼。具体而言,现金赎楼是卖家或买家通过担保公司垫付资金赎楼;额度赎楼是卖家向银行申请提前还款,由银行指定具有担保赎楼额度的担保公司进行赎楼。

罗建明介绍,现金赎楼由担保公司用自有资金先行垫付,只有担保费,按天计息,一天万八左右,金额大的还能做到万六一天,一般5到8天就能走完流程,欠款1000万元赎楼成本约4.8万元。额度赎楼成本包括担保费和利息,担保费通常是欠款金额的1%,利息是0.6%-1%,整体费用在2%左右,欠款300万元的赎楼成本约6万元。

时代周报记者查询坪山公证处官网了解到,提存公证事务按提存金额的千分之三收费,除公证费用外,其他可能产生的费用还有公告费、发函邮寄费、保管费等法律服务费用。

图源:坪山公证处官网

多名经纪人向时代周报记者表示,千分之三的费用不算低,但考虑到赎楼时银行放款速度存在不确定性,提存公证的收费还是实惠很多。

有望提升二手房流通效率

“带押过户”并非深圳首试。

8月初,昆明举行存量房“带抵押过户”合并登记工作启动仪式,成功办理云南首笔二手房“带抵押过户”合并登记业务,现场颁发云南首本二手房“带抵押过户”不动产证。8月中,济南市委、市政府召开新闻发布会,推出二手房“带押过户”登记新模式。

“带押过户”首批试点城市深圳、昆明、济南有一个共同点——二手房市场表现平淡,7月的二手住宅销售价格指数环比、同比均有所下降,同比降幅最大的是深圳,达3.5%。

据深圳市房地产信息平台统计,8月深圳二手商品房成交22.68万平方米(2363套),同比下降0.24%。其中,二手商品住宅成交19.34万平方米(2000套),同比下跌0.19%。今年1-8月,深圳二手住宅成交量为12444套,月均成交1555.5套,创下历史新低。

市场低迷,买家持续观望,卖家挂牌价连续下调。

据乐有家研究中心统计,过去近一年,深圳挂牌价与参考价差距在10%以内的房源增加一倍,挂牌价高于参考价3成以下占比由1年前的30%左右增长至50%左右,说明挂牌价接近参考价的房源增多,更多业主降低预期,参考价成为买卖双方博弈的重要参考线。值得注意的是,7月深圳有约6成二手房以接近参考价成交。

挂牌价偏差值=(挂牌价-参考价)/参考价,用来衡量业主挂牌价与参考价的对比。

交易成本下降,能否带动购房者入市?

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,今年以来,深圳二手房成交量创新低,市场预期不足是重要原因,但交易环节的周期太长、成本太高,同样导致部分刚需和换房需求难以实现。“深圳不仅换房需求大,刚需也很大。在新房高房价、大户型化、豪宅化的情况下,小户型、总价可控的二手房,是新市民上车和扎根的重要选择。降低成本、缩短周期,有助于新市民购房,也能促进换房需求。”

李宇嘉认为,随着央行继续大幅度降低LPR水平,各项楼市调整政策效力开始显现,叠加此次“带押过户”,有助于提升市场的信心和预期,对二手房市场触底企稳有积极作用,也有望提升房屋流通效率,促进良性循环,稳定销售规模。

(文章来源:时代周报)

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