距原定的披露时间过去将近5个月，富力地产（02777.HK）这份2021年年报姗姗来迟。

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8月7日晚，富力地产发布了2021年经审核的综合年度业绩公告。2021年内，富力地产实现权益合约销售额共1202亿元，同比下降超13%；营业收入共实现762.3亿元，主要来自物业发展、投资物业租金收入及酒店运营，分别实现收入690.01亿元、10.67亿元、50.7亿元，同比变动分别为-12%、-8%、13.6%。

相较于3月底发布的未经审核业绩报告，富力地产表示，报告期内的亏损额度从超87亿元，扩大至163.53亿元，2021年同期则为盈利91.46亿元。

如此大额的亏损是受到资产减值的影响。“按当前市价将物业变现的能力存在不确定性。”富力表示，在其拥有的存货及金融资产中，“本集团一次性撇减资产价值约人民币150亿元，故影响了盈利。”富力预计，随着行业状况回稳并回复正常，2022年资产价值不会进一步恶化。

除此之外，入账销售均价较低以及毛利率下跌是富力亏损的另外两大关键因素。2021年，富力结转入账的销售物业平均售价为8300元/平方米，较2020年减少约3%；而毛利率则从上年同期的25.2%大幅下跌至13.9%。

“由于产生现金流是首要任务，虽然市况欠佳，本集团不得不牺牲利润，专注于销售需求仍然强劲的物业。”富力表示，“任何可获得的流动资金已直接用于项目完工、交付的施工资本开支及增加可售资源以产生未来经营现金流。”

因而，报告期内，富力仅新增了5幅地块，新增总土储约83.7万平方米，新增土地支出仅30亿元，同比大幅减少8成。截至2021年末总土储合计约6417.9万平方米，总可售面积约4996.7万平方米，华北地区、西北地区为土储主要分布区域。在2022年，富力共有超200个项目可供销售，可售资源约为2200亿元。

不过，截至目前，楼市仍未明显回暖，作为出险房企的富力，销售表现更是惨淡。2022年上半年，其销售额共265亿元，较上年同期下挫近6成。“预计短期内经营环境仍然困难，行业作出相应调整以及应对财务突变仍需时间。”

除了大力促销保证现金流之外，降负债是富力自2019年起便在执行的关键策略。截至2021年末，富力的借款总额下降309亿元至1288.4亿元，净负债率降至130%，预计2022年将继续。

出售资产是富力2021年另一大关键词。“资产出售的规模及速度前所未有。”富力地产董事长李思廉在年报中表示。

报告期内，富力将位于广州富力国际空港综合物流园的余下30%股权再度出售给了黑石集团；100%股权合计交易总额为73亿元。据披露，该资产位于广州花都区，占地1470亩，计划总建面超120万平方米，目前落成的高标仓、厂房及冷库的可出租面积约89万平方米，未开发的仓库净用地面积约210亩。

富力表示，接下来仍将持续出售资产以支持流动资金的即时需求。“于2022年，本集团亦透过整售及加快海外开发项目的预售计划，出售海外非核心资产，旨在运用资金减少负债及补充营运资金。”

此外，富力的两大主要股东李思廉和张力提供了80亿港元的无息财务支持。不过，这些资产出售和股东资金支持尚未能堵住富力的债务缺口。

根据富力核数师香港立信德豪会计师事务所出具的报告显示，截至2021年末，富力的银行借款、境内债券、优先票据及其他借款等总额为1371.71亿元，其中有700亿元在未来一年内到期，而富力手中的现金总额共211.04亿元。

截至2021年末，富力无法按预期还款日期偿还的若干银行及其他借款70.07亿元；自2022年1月起至财务报表获批当日止，到期的若干银行及其他借款100.29亿元也未能偿还。立信德豪会计师事务所表示，富力地产共有约298.83亿元的银行及其他借款已违约或交叉违约。