宝能债务危机向纵深演进。近日，位于深圳市南山区的宝能城花园（东区）56套法拍房，集中“上架”阿里司法拍卖平台。

根据阿里司法拍卖平台提供的深圳中院相关执行裁定书，这一部分的房产属于“（2022）粤03执2100号”项下执行标的之一。此前，深圳中院应平安银行深圳分行申请，查封被执行人宝能城有限公司名下位于深圳市南山区留仙大道北侧宝能城花园共484套房产。

相关司法文件显示，平安银行深圳分行是该部分房产的第一顺序和第二顺序质权人。而前海世纪基金管理有限公司（下称“前海世纪”），则为第三顺序质权人。

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有前海世纪投资人告诉第一财经，宝能集团的下属公司宝能城市发展建设集团有限公司（下称“宝能城发”），近几个月来在组织前海世纪的债权人“看房”，宝能方面有意以宝能城花园的房产抵扣前海世纪投资人的债务。

有投资人向记者表示疑惑——宝能城花园的房产即使全部套现也只能用以偿还作为第一、第二顺位的平安银行的债权，而前海世纪作为第三顺位质押权人，从宝能城花园的房产变现中得到偿还的概率极低。但又为何拉投资者去看房？前海世纪的30多亿存量私募债，以及宝能集团通过其他私募平台融资的合计70多亿私募债，又将怎样得到清偿？

另外，据记者了解，宝能集团于2008和2012年获得宝能城花园土地成本非常低，按照现行税法，宝能城花园一旦销售80%以上，将面临巨额的土地增值税汇算清缴。这巨额税款如果未实现清缴，又存在房产过户障碍的风险。

宝能城花园三押

根据阿里司法拍卖平台挂出的司法信息，上述宝能城花园东区的484套房屋，权力人为宝能城有限公司。

2018年10月至2021年7月，该部分房产先后进行过三次质押。

2018年10月11日，上述房屋被抵押给平安银行深圳分行，被担保主债权金额为65亿。2021年7月29日。该部分房产又进行了第二押。抵押权人还是平安银行深圳分行，被担保主债权数额为35亿。

仅仅过了两天，该部分房产又被抵押给前海世纪。被担保主债权金额49亿。

被“三押”不到3个月，该部分房产就被深圳市中院查封。查封期限从2021年10月14日到2024年10月13日。

据记者了解，上述房产被法院查封后，前海世纪的投资人才得知，在其之前平安银行享有第一顺位和第二顺位的质押权。

“我们有投资者代表就去找了平安银行，发现平安银行也不知道有前海世纪第三押这回事，原来这事是宝能瞒着平安银行做的。平安银行曾经要求我们的第三押解押，但后来不知怎么又不了了之”。有投资人称。

“上周还组织了看房团，大概十几、二十个前海世纪的投资者。”一位参与看房的投资者告诉记者。

记者从宝能内部人士核实，宝能城发组织前海世纪的投资人（债权人）看房，确有其事。

“确实是有跟投资者说，看好的房子可以自己去网上拍下来。但这可能会误导投资者，因为法拍的款进来，是统一到的法院的指定账户，法院仍将按照法律规定的质押顺位去偿还质押权人，并不存在拍下后直接抵扣私募债权人的债的操作空间。“上述宝能内部人士称。

私募债权人可能无法覆盖

上述宝能城花园查封的484套房产，包含260套公寓、1个公寓型酒店和223套住宅。

有投资人告诉记者，“最新的进展是，宝能要求我们投资人解除宝能城房产在酒店和住宅项目上的第三顺位质押，置换成该项目公寓房的第一顺位质押。但这也只是宝能单方面的说法，平安银行并未表态。”

记者致电平安银行董秘周强，其表示对此事不了解。

此次法拍的56套房产，均为大平层住宅，起拍价为9.85万元/㎡，总价1400万左右，低于周边二手房价。据记者了解，宝能城花园周边二手房价，目前在13万至15万元之间。“不可能以市场价成交，能以11万成交就不错了”。有投资人称。

截至目前，阿里司法拍卖平台显示的上述56套房产，围观次数在几百次至几千次不等，但目前还没有显示有竞拍人登记。

有投资人给记者算了一笔账，223套住宅以均套1500万计，可变现约30多亿元；260套公寓，可变现约十几亿元。按目前起拍价，这484套房产价值约50亿元。

今年3月初，平安银行副行长郭世邦在业绩会上表示，54亿元的宝能城项目将进入司法拍卖环节，用以偿还平安银行贷款。这一数字，与按起拍价计得的价值基本一致。这表明平安银行也没有指望在成交价将在起拍价上溢价太多。如果仅有上述资产用来清偿，扣除税款，平安银行清偿率可能不超过50%。

70亿私募债从何而来

中国证券投资基金业协会所查询到的公开信息显示，前海世纪成立于2014年1月。注册资本为10亿，实缴教5.3亿。基金公司成立至今共发行21只产品。目前仍未清算的还有11只。

基金名称大多为私募证券投资基金。也有一部分产品名称为纯债私募投资基金。

一名购买前海世纪产品的投资人张某告诉记者，前海世纪在多地设有募资点，发行的多为公开债的类银行理财产品，“前海世纪在各地设有网点，经常搞大型募资活动。宝能公开将这类产品定位为现金管理类产品，按照宝能自己说的，类似于银行的存款一样，是低风险的投资理财产品。“

张某告诉记者，其购买的前海世纪公开债产品，年化利率6.5%，并不算高风险类投资。托管银行为平安银行和民生银行。“为什么大家愿意买，因为宝能是三A级信用评级企业。”

根据记者从前海世纪投资人和宝能集团内部人员两方面确认的信息，前海世纪目前还有30亿左右债权未得到清偿，涉及投资人600多名。

另外，宝能集团旗下钜盛华还通过旗下的深圳市易顺成基金管理有限公司，以及金交所的平台融资。据宝能内部权威信源告诉记者，这部分私募债合计有70亿。而这些私募债，并没有包括在宝能集团的有息负债中。

张某告诉记者，宝能集团通过易顺成、前海世纪等平台发行的公开债产品，底层资产也都是宝能关联的项目资产。

此前也有媒体调查显示，上述两个平台为宝能集团自融平台。

2020年12月，前海世纪的100%股权，转给深圳建业工程集团股份有限公司（下称：深建业）。实际控制人由姚振华变更为林俊良。此前有媒体调查显示，深建业穿透后的股东与宝能集团多家公司所留电话一致，而目前的疑似实际控制人林俊良也能找到在宝能系的任职信息，深建业疑似为宝能集团关联公司。

宝能内部人士向记者透露，将前海世纪的股权转让出去，一方面是形成防火墙，另一方面，也是因为受到监管方面的要求，基金公司不能搞自融。虽然基金公司股权转移，但融资人是宝能集团，这是跑不掉的。

巨额土地增值税清缴争议

宝能城花园在今年6月份曾于阿里司法拍卖平台“上架”又“撤柜”。据第一财经记者了解，其背后存在巨额的土地增值税汇算清缴争议。

一位财税专家告诉记者，我国土地增值税执行的累进税率，在开发企业实现80%的项目销售后汇算清缴，税率从20%至60%不等。宝能城花园将按多哪个税率交土地增值税，需要比较开发支出和费用支出后确定的增值率，来确定。。

2008年和2012年，宝能集团通过两次股权拍卖，拿到了大连奶牛奶场有限公司老板陈谷嘉位于深圳南山区的牛奶场用地，据陈谷嘉在微博贴出的相关文件显示，宝能拿下这块200多亩的住宅用地，只花了3.5亿元，折合楼面地价只有400多元/平米。

深圳中院提交的不动产登记信息显示，上述宝能城花园这56套大平层住宅，150平米左右建面登记价，约为80万一套，如果这就是宝能城花园的建安成本，那与1400万左右单套价格相比，增值了1650%。。

目前开发企业土地增值税规定：增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;超过50%、未超过100%的部分,税率为40%。；超过100%、未超过200%的部分,税率为50%；超过200%的部分,税率为60%。

由于最终汇算清缴收入和建安成本不明，无法估算宝能城花园将缴纳的税额。记者从宝能集团内部了解到，他们综合测算的税率在20%。但先税后偿，还是先偿后税，是税务部门与宝能姚振华之间的巨大鸿沟。

“据我了解是，正是这个争议，导致6月份的房源‘下架’——税局要求拍卖款要先交税。宝能的意思是，先偿还债权人再交税。尽管姚振华承诺将支付十几亿土地增值税税款，但因为之前宝能在减持万科时就有不少的企业所得税的欠税，以及个人所得税也有欠缴，再加上现在宝能的这个情况，税局不同意先偿后税。这是之前的争议。”一位宝能内部人士告诉记者。

此次56套房源上架，是否已经解决争议？是按先税后偿，还是先偿后税？一位意向竞拍者告诉记者，法院目前也没有给到明确答复。记者尝试联系深圳中院本次法拍负责法官，但电话一直未能接通。

一位投资者分析称：“由于汇算清缴是在销售完成80%时进行，目前拿出来拍的也就是56套。什么时候完成80%的总楼盘销售，时间有巨大的不确定性。现在拍得的竞拍人可能在过户时间上需要等待。另外，如果先偿后税，且宝能最终未能完成清缴税款，则拍得者可能面临房产过户障碍；如果先税后偿，则平安银行的清偿率也将大大降低。”

即使上述房产能顺利变现，对宝能而言依然是杯水车薪。摆在宝能集团的危机，是超过千亿的债务。

据公开信息，宝能集团2021年12月末合并报表总资产约8300亿元，剔除并表金融资产及负债后集团总资产约4300亿元，有息负债合计为1918亿元（包含银行贷款、信托贷款、理财产品及发行的公司债券），对外担保余额308亿。