当我们判断房地产市场到底有没有泡沫，或者泡沫有多大，我们可以看房子的价格和居民收入的比例，也可以看房地产的供需关系。本文主要讨论后者。

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房地产的供需关系可以用两种方法来观察。

一种是用静态的方法，我们可以看一共盖了多少房子，每人平均的居住面积是多大。

第二种是用动态的方法，我们可以看房地产的增长速度，同时把它和人口的增长速度做比较。

研究房地产的一个很大问题是统计数据不完整、不精确，不同的数据来源出入很大。

这也跟中国的住房性质的多样性有关：实际上我们平时所关注的城市里的商品房只是整个中国房地产供给的一小部分，大部分的住房属于保障房（包括经济适用房、共有产权房、棚改安置房、廉租房、公租房）或者自建房（拥有自有土地的单位和个人，通过雇用他人施工而建造的房屋）。

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对房地产供给的动态观察

我国有关住宅竣工面积的统计有三种主要数据源。

第一种来自《建筑业统计年鉴》，统计的是建筑企业完成的住宅竣工面积（建筑业口径）。

第二种来自《固定资产统计年鉴》，统计的是房地产企业完成的全社会住宅竣工面积（房地产口径）。

第三种来自《房地产统计年鉴》或《固定资产统计年鉴》中的房地产开发部分，统计的是每年商品房住宅竣工面积（商品房口径）。

从规模上看，三种口径相差甚远：

从2004年至2020年，建筑业口径下共计竣工350亿平方米，房地产全社会口径下共计竣工275亿平方米，商品房口径下共计竣工110亿平方米。

由于商品房只是房地产的一种，我们的分析必须依赖建筑业口径和房地产口径的数据。

我们发现，从2004年至2010年，建筑业口径明显小于房地产口径，该期间建筑业口径累计竣工85亿平方米，房地产口径累计竣工106亿平方米；

2011年至2020年，情况相反，建筑业口径明显大于房地产口径，该期间建筑业口径累计竣工264亿平方米，房地产口径累计竣工169亿平方米。

形成这种差异的原因有两个：

第一，建筑业口径只统计具有建筑业资质的企业所施工完成的竣工面积，由资质外建筑企业承建的，不在统计范围内，但是后者承建的比例越来越小。

这一点可以通过农村建筑队的产值情况来印证，农村建筑队的资质等级一般在四级以下，从1985年至2001年，我国农村建筑队的总产值占全部建筑产值的比重从31.5%下降到23%，2002年以后统计局没有再公布农村建筑队的产值，但是我们有理由相信，这种下降的趋势是持续的。

所以，在2004年至2010年期间，房地产口径比建筑业口径遗漏的部分更少，这段时间应该采纳房地产口径的数据。

第二，从2011年开始，建筑业口径大于房地产口径，而且差距越来越大，统计局的解释是，建造房屋不一定都通过房地产企业，但通过建筑业企业的情况比较普遍，因此建筑业口径略大。

这个解释是可信的，比如自建房就不太可能通过房地产企业建造，但大都会经由建筑企业建造。

我国还存在着为数不小的小产权房。小产权房是指在农村集体土地上建造的房子，这类房子尽管有乡或村一级政府颁发的产权证，但由于未经土地、规划、建设等主管部门许可，没有缴纳土地出让金等相关税费，从而无法获得国家土地、房屋管理部门颁发的国有土地使用权证和房屋所有权证。

小产权房更有可能通过建筑企业建造从而统计在建筑业口径下，而不是房地产企业。

所以，在2010年至2020年期间，尽管建筑业口径仍然遗漏了资质外企业承建的部分，但是相比房地产口径遗漏的要少，这段时间应该采纳建筑业口径。

综上所述，从2004年至2010年，按照房地产口径，我国累计竣工住宅面积106亿平方米，年均竣工15亿平方米；

2011至2020年，按照建筑业口径，累计竣工264亿平方米，年均竣工26亿平方米；

两者合计，17年间，总共竣工371亿平方米，平均每年竣工22亿平方米。

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对房地产的静态观察

关于住宅总面积的统计也有两个数据源。

第一个是国家统计局每隔10年进行的人口普查，目前官网上可以直接获得2000年、2010年和2020年三次人口普查结果。

普查分为短表和长表，短表是住户的大致信息，由全部住户填写，包括家庭户数和人数，以及每户住房建筑面积，只需用家庭总户数乘以户均建筑面积就可以得到全国家庭户的住宅建筑总面积；

长表是更加详细的信息，包括住宅建筑类型、建成年代、住宅设施状况（厨卫等）、住房来源（购买/自建等）、房租费、户主信息等，长表只在全部住户中抽取10%填报。

统计局每隔5年还会进行一次1%的人口抽样调查，除样本量与普查不同外，调查的内容完全一致。

但是，普查和抽样调查只提供家庭户的住宅情况，不包含集体户。

根据2020年的普查结果，全国家庭户住宅建筑总面积约542亿平方米，其中，城市185亿平方米，镇124亿平方米，农村233亿平方米。

第二个住宅总面积来自统计局发布的《城乡住户一体化调查》，该调查每年在全国范围内抽选1800多个调查县/市/区、共16万户，只发布城镇和农村人均住宅建筑面积，必须乘以人口数才能得到总住宅建筑面积。

2019年，我国城镇人均住宅建筑面积为39.8平方米，乘以城镇人口约8.8亿，城镇住宅总面积约350亿平方米。

农村人均住宅建筑面积48.9平方米，人口5.2亿，住宅总面积254亿平方米。

加上城镇的面积，全国住宅建筑总面积约604亿平方米。

把两组数据进行对比，显然人口普查的结果小了最少60亿平方米。

我们认为集体户住宅是形成这种差异的重要原因。人口普查只包括家庭户的住宅情况，不包括集体户。

集体户以一个住房单元为一户进行登记，成员之间仅限于集体居住共同生活，没有家庭关系。

我国集体户分为四类：现役军人、学校集体户口、单位集体户口和人才市场集体户口。

2020年，我国属于集体户的人口总数约1.2亿。假设这类人群的人均居住面积与城镇人均水平一样（39.8平方米），则总住宅建筑面积约48亿平方米，加上普查住宅总面积的542亿平方米，就是590亿平方米，这和城乡住户调查的数据相仿。

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动态和静态观察的逻辑自洽

我们得到的动态和静态观察的数据是否能够逻辑自洽？

我们可以按如下方式进行估算：2020年住宅存量=2010年普查基数+累计竣工数-累计拆迁数。

《固定资产统计年鉴》提供了2004年至2017年历年农村住宅竣工面积，2018年开始提供农村住宅投资的同比增速，假设面积增速与投资增速一致，由此我们可以获得完整的农村住宅竣工面积，全国住宅竣工面积扣减农村部分就是城镇住宅竣工面积。

另外，普查和抽样调查为我们提供了一份时间间隔为5年的、城市和镇的住宅面积分布，可以按此比例对城市和镇的住宅竣工面积进行拆分。

在普查以及抽样调查中，统计局分别提供了城市、镇和农村建成于不同年代的住宅面积，假设只拆迁2000年之前的住宅，2000年以后建造的住宅不予拆迁，这样，只要对比两次调查中建造于2000年之前的住宅的面积差异，就可以估算出城市、镇和农村的拆迁面积。

按此方式，我们的估算结果如下：

2010年全国住宅存量388亿平方米，其中，城市住宅102亿平方米，镇住宅78亿平方米，农村住宅207亿平方米；

2011至2020年，全国住宅累计竣工287亿平方米，分拆后，城市住宅累计竣工122亿平方米，镇累计竣工91亿平方米，农村累计竣工75亿平方米；

对比2020年和2010年两次普查中建成于2000年之前的住宅面积，估算的全国拆迁面积68亿平方米，城市拆迁6亿平方米，镇拆迁12亿平方米，农村拆迁50亿平方米；

由此得到2020年末全国住宅存量约607亿平方米，城市218亿平方米，镇157亿平方米，农村232亿平方米。

我们估算的住宅总面积约607亿平方米，与城乡住户一体化调查（604亿）非常接近。

在拆分历年城镇和农村住宅竣工面积时，农村住宅竣工面积用的是房地产口径，所以估算的农村住宅面积（232亿）略低于城乡住户一体化调查（261亿），而估算的城镇住宅面积（375亿）略高于城乡住户一体化调查（350亿）。

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农村也有房地产泡沫

要看房地产的供需是否平衡不能光看全国的平均数，因为人口是流动的，从农村向城市流动，从经济不发达的内陆地区向经济发达的沿海地区流动。

人口流出的地方，住宅就很可能过剩；人口流入的地方，住宅就相对稀缺。

根据人口普查和抽样调查提供的家庭户人均住宅建筑面积，从2005年至2020年，农村人均住宅建筑面积年均增长3.3%，同一时期农村常住人口年均减少2.3%。

从2004年至2011年，农村住宅年竣工面积从6.2亿平方米提高至9.5亿平方米，年均增长6%，但到了2020年，年竣工面积已经下滑至4.8亿平方米，平均下降7.3%。

人口从农村流出，都去了哪里？

如果比较各地级市、县级市以及县的人口增速，我们发现人口流动具有两个特征：一是人口向地级市聚集，二是人口向地级市、县级市和县各自的中心城区聚集。

2006年至2020年间，地级市的市辖区人口年均增长2.4%，其中，城区人口年均增长2.5%；

县级市的市辖区人口年均增速只有0.6%，但是县级市的城区人口年均增长1.5%；

县的人口年均下降1%，但是县城人口年均增长1.8%。

未来的城镇化趋势会不会持续？

我国目前的城镇化率约64%，综合国际情况来看，未来尚有10~15个百分点的提升空间，这意味着仍将有1.5亿~2亿人从农村转移至城镇，在人口迁出的同时，农村的住宅将被大量空置。

这种人口流动趋势会不会逆转？

比如，这些进城务工人员退休后会不会返回农村养老？

我们认为很难。城镇化之所以是全球的发展趋势，是因为人口的聚集能够更有效率地为老百姓提供各种必需的服务：工作机会、教育、医疗。

年轻人进城是为了工作和子女教育。老年人退休了医疗就变成了极其重要的需求，再加上与子女贴近带来的天伦之乐，很难想象退休的进城务工人员会自觉自愿回农村养老。

那么，如果城镇化的趋势持续下去，农村的大量住房将会永久性闲置。

从这个意义上讲，农村的房产实际上是个巨大的泡沫。农村的房产没有杠杆，也没有很高的价格，所以不会引爆金融危机。

但是，由于农村房产的供需失衡是结构性的，大量的已有供给将因为失去需求而变得无用。

（刘劲为长江商学院会计与金融学教授）