政策持续对地产行业注入流动性,力促销售复苏,优化房企资产负债表。尽管1月房地产市场仍然疲弱,但复苏的一些前瞻指标已经出现。房企的信用风险逐渐化解,大多数未出险企业融资能力基本恢复。公募基金对地产板块的配置再次走低,春节前后境外地产相关个股表现亮眼。我们继续看好优质地产企业。


(资料图)

▍重视政策累积效应。

2022年底以来,中央层面不断降低按揭贷款利率,支持地产行业流动性,降低住房交易税费。地方积极开展行动,协助企业纾困,推动项目交付,放松限购限贷,支持住房消费。我们认为,虽然单独一项政策不足以产生明显效果,但多个政策累积,最终能推动市场走出谷底,优化房地产企业资产负债表。

▍房屋销售整体疲弱,但复苏的希望已经闪现。

春节前即2023年前20天,重点城市新房网签同比下降23%,二手同比下降1%,市场在焦灼中缓行。春节期间,根据贝壳研究院发布的前瞻指标,二手带看和成交分别比2022年春节假期上升28%和57%,且二手景气指数已经超越2022年全年最高水平。不过,50城中仍有36个城市二手房价下跌。历史上看,销售的复苏都是沿着从量到价,从高线到低线,从二手到一手进展。我们认为,楼市复苏的苗头已经出现。

▍业绩低谷已至,信用风险冰消。

我们统计,在公告2022年业绩预告和快报的上市公司中,业绩下行的公司超过六成,业绩公告日有业绩一致预期的企业,快报和预告均低于一致预期。我们预计,2023年大多数地产公司结算项目仍然成本不低,但存货跌价准备的影响主要体现在2022年。2024年后部分企业低点新增的高质量储备进入结算,业绩弹性明显。地产债的预期开始明显走稳,未出险民企的债券交易价格逐渐回归常态,意味着这类企业进一步出险的可能性很低,融资能力已经接近恢复正常。

▍公募基金配置再次走低,境外股票表现亮眼。

根据最新的公募基金四季报情况,其地产配置比例上升的态势结束,板块仍然明显低配,且持股分散度有所提升。春节假期境外市场地产相关个股表现较为亮眼。

▍风险提示:

部分企业2022年可能大量计提减值准备,业绩有大幅低于预期的风险。部分城市房屋销售量价不断下滑的风险。

▍把握窗口期,迎接开门红。

我们相信,2023年是景气复苏的一年,其主要特征是销售复苏从高线到低线传导速度慢,企业投资信心伴随销售恢复的进程慢。这可能意味着政策支持持续性强,企业分化更为明显。我们看好地产股的投资价值,建议继续关注2021年四季度以来拿地较多,符合REITs收益率要求的存量资产较多,运营管理能力较强,看待股权再融资态度较为积极的企业。

(陈聪为中信证券基建首席分析师)

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