观点网 2022年以来，物业公司规模增长普遍放缓。根据观点指数报告，去年样本物管公司在管面积同比增速放缓至19.3%（2021年为47%），而平均营收增速仅为11.6%。

同时，增收不增利现象凸显，营业收入和净利润增速放缓。在目前已发布业绩预告物企中，净利润同比减少的有碧桂园服务、远洋服务、荣万家，建业新生活和方圆生活服务则处于预亏境地，仅有融创服务和新城悦服务发布盈喜。

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8月16日，京城佳业率先公布2023年上半年业绩情况。这家规模不算大的京城物企于2020年12月才正式成立，由北京城建集团下属的四家物业资产整合而来，后于2021底上市，成为北京市市属国企首家在联交所主板上市的物管企业。

从业绩表现来看，京城佳业上半年各项成绩还算亮眼。报告期内，录得总收入约为8.88亿元，较2022年同期增加约33.4%；毛利约1.94亿元，同比增长23.9%；溢利约为0.62亿元，同比增长16%；股东应占溢利5868.3万港元，同比增长11.91%。

对比来看，京城佳业2022年同期收入、毛利、溢利分别同比增长15.6%、10.1%、15.7%，今年增长表现均优于去年同期。股东应占溢利方面，京城佳业于2022年中期录得16.9%的增长，今年增速有所下滑，与营收取得的较大增速相比，仍存在增收不增利现象。

市场外拓加速

京城佳业收入来自三项主要业务板块，即物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务，占总收入比重分别为57.7%、21.6%、20.7%。对比来看，物业管理服务占比下降，2022年同期为66.3%；非业主增值服务比重增加9.4%。

于报告期内，京城佳业源自物业管理服务的收入约5.13亿元，较2022年同期上升约16.2%，主要由于集团在管项目面积及在管项目数量的增长。截至2023年6月30日，京城佳业在管项目面积约为3905.2万平方米，同比增长13.46%。

在管项目中，来自北京城建集团及其合营企业或联营公司项目的在管面积约为2111.3万平方米，来自第三方在管项目面积约为1793.9万平方米，较去年同期分别增长8.2%及20.4%。

市场拓展逐渐成为物管企业增长的主要渠道，2021-2023年上半年，京城佳业来自第三方在管项目面积占比不断提升，三年分别为40.2%、43.3%、45.9%，外拓能力进一步增强。

于报告期内，京城佳业实现新签面积约250万平方米，同比增长15.9%；新签合同额约2.22亿元，同比增长35.7%。新增物业项目25个，其中来自第三方项目19个，占比76.0%。

根据观点指数报告显示，今年上半年物管项目市拓的竞争性明显加剧，上半年主流物企都明显加大了在项目外拓方面的进度，在住宅盘增量市场萎缩明显的情况下，外拓的项目当中已经以公共服务为主。

2023年上半年，京城佳业源自非住宅物业管理服务的收入首次超过源自住宅物业管理服务的收入。

具体来看，源自住宅物业的管理服务收入约2.49亿元，较2022年同期增长11.5%，占物业管理服务总收入约48.5%；源自非住宅物业的管理服务收入约为2.64亿元，较2022年同期增长约21.1%，占物业管理服务总收入约51.5%。

非住宅物业管理服务收入的增长在于京城佳业对商业、公共及其他物业等业态拓展的发力，上半年，京城佳业承接北京市副中心C1、C5区新增区域、国家网球中心、青岛市民中心的管理，在管公建类规模再创新高。

此外，在管军队后勤保障的社会化服务项目突破130万平方米；新中标北京地铁2号线专项服务项目；连续中标北京服装学院、北京政法职业学院、北京大学医学部校园物业项目，进入校园物业。

从在管面积来看，京城佳业目前仍以住宅物业为主，截至2023年6月30日，住宅物业的在管项目面积约2550万平方米，同比增长10.5%，占总在管面积约65.3%；非住宅物业的在管项目面积约1360万平方米，同比增长19.4%，占总在管面积约34.7%。

京城佳业于中报表示，未来将不断探索和寻求新的业务和发展模式，持续丰富管理业态，实现学校、医院、产业园、商业综合体及国际赛事场馆等多种业态的全场景覆盖。

毛利率挑战

值得注意的是，京城佳业上半年收入增长贡献主要来源于非业主增值服务，报告期内该项业务收入约1.92亿元，同比增长将近135.2%。中报显示该增长主要由于集团专项保障服务、工程运营及维护服务及施工现场物业化管理服务等项目的快速增长。

其中京城佳业源自工程运营及维护服务的收入约2450万元，较2022年同期增长约88.7%，主要由于2023年上半年新拓展项目16个，同时通过推进智慧物业管理系统建设，加强数字化、辅助物业服务工作等。

非业主增值服务占营收比重增加，反映京城佳业对关联方依赖不减反增，同时该项业务也是其毛利率最高的板块，为32.7%。有观点认为，非业主增值服务上的盈利水平和竞争格局不清晰，存在拓展风险。

社区增值服务方面，报告期内收入约1.83亿元，较2022年同期增长约28.3%。相较大多物企依靠社区增值服务拉高毛利率，京城佳业该项业务毛利率却一直在低位徘徊，2023年中期仅为14.3%。

京城佳业的社区增值服务主要包括供热服务、车位运营服务、餐饮服务等。于报告期内，京城佳业在城市服务和养老服务领域培育新业态和新模式，源自其他社区增值服务的收入约2170万元，较2022年同期增长约68.5%。

从整体毛利率看，京城佳业毛利率水平对比2022年同期有所下降，从23.5%下滑至21.8%。从过往水平看，京城佳业毛利率一直不算太高，2018年-2022年分别为20.8%、19.8%、20.8%、22.3%、22.2%，低于物企平均水平。

净利率也有一定下滑，京城佳业2023年上半年净利率为6.9%，2022年和2021年同期均为7%。从过往情况来看，2018年-2022年，其净利率分别为4.51%、4.89%、6.3%、6.87%、7.4%。

较低的盈利能力对京城佳业的资本市场估值也造成影响，当前股价仅为2.9港元，总市值4.25亿港元，较上市时缩水65%。