2021年，美国收获了15年来最红火的楼市。2022年，蓬勃发展的美国房地产市场正面临迄今为止最大的考验：抵押贷款利率飙升。
房地美公布的最新数据显示（截至4月21日这一周），美国30年期抵押贷款利率已经从去年12月的3.11%上升至5.11%。
“随着美国国债收益率持续上升，抵押贷款利率连续第七周上升。”房地美首席经济学家卡特（Sam Khater）表示，“虽然春季通常是最繁忙的购房季节，但房价上涨导致需求出现一些波动。目前仍是卖方市场，但仍有兴趣购买房屋的买家可能会发现争抢程度已经适度减弱。”
上周五（4月22日）的美股表现，令人担忧美国经济的走向。受到企业盈利放缓与美联储“鹰派”加息消息影响，当天三大指数全部暴跌，道指更是下挫近1000点，创下2020年10月底以来最大单日跌幅。美股房企板块投资者也在质疑：美国目前是否正在重复2000年开启的房地产泡沫时代，并最终导致了美国经济在2007年的大衰退；是否美国楼市已经开始告别这一轮“黄金时代”？
但第一财经记者采访的多位美国房地产业内专家和投资者并不这么看。在他们看来，决定房价最重要的因素，仍是供求关系；而当下美国房地产市场仍是卖方市场，这一基本盘并未发生变化。
美国金鹰房产投资公司执行合伙人陈跃武对第一财经记者表示，“目前的情况与2018~2019年美联储加息的情况类似，房价的上涨速度会放缓，但仍然持续上涨。待美联储加息结束后，房价会加速上涨。”
美联储越来越鹰是利空
1年多之前，美国30年期抵押贷款利率还在“2时代”；疫情期间，这也成为美国房地产市场火爆的催化剂。
伴随美联储越来越鹰派和抵押贷款利率继续上升的前景，普通的购房者陷入了困顿之中：究竟是否要继续接受快速上涨的价格迅速买房，还是选择观望？
第一财经记者使用美国房贷公式计算，即便假设一位借款人以2021年12月时已经高企的利率（3.11%）获得40万美元（约合260万元人民币）抵押贷款，假设首付20%，在30年的贷款中，他们每月将还1703美元（约合11080元人民币）。如果以目前最新的5.11%抵押贷款利率计算，每月还款额升至2074美元（约合13500元人民币），每月将多还371美元。
同时，需要指出的是，更高的抵押贷款利率不仅使一些潜在的购房者因总体贷款价格过高而放弃，而且还意味着一些借款人将失去抵押贷款资格，因为在美国如需贷款，必须满足贷方严格的债务与收入比率。数位接受第一财经记者采访的专家均表示，美国目前在贷款方面一直没有放松条件。
抵押贷款利率带来的经济冲击，让一些房地产行业人士预测，火热的房地产市场将会失去一些动力。
房地产研究公司CoreLogic认为，美国房价增长将大幅放缓。根据最新数据，美国房价在2021年1月至2022年1月期间飙升 19.2%。但CoreLogic认为，在未来12个月内，房价将仅上涨 5%。
CoreLogic认为房价增长放缓的另一个原因是：负担能力。过去一年，美国房价的上涨速度是美国收入增长速度的五倍。这无法再继续下去了。该企业对美国400个大都市区域的市场风险做了评估，旨在找出当地收入水平是否可以支撑房价。
在计算之后，CoreLogic认为美国65%的地区房地产市场被高估了。这包括纽约、迈阿密、西雅图、拉斯维加斯和达拉斯等主要大都市区域。
同时，亚利桑那州、佛罗里达州、得克萨斯州和内华达州的房地产市场也符合CoreLogic对“高估”的定义。
与此同时，该机构表示，只有26%的美国房地产市场是“正常的”，只有9%是“被低估的”。
CoreLogic副首席经济学家赫普 (Selma Hepp)表示：“随着疫情暴发以来房价强劲增长，许多市场现在可能被认为估值过高，尤其是在将价格增长与当地收入增长率进行比较时。”
美国全国房地产经纪人协会（NAR）数据显示，2021年美国房屋销售价格中位数为34.69万美元，同比增长16.9%；2021年美国共售出612万套房产，同比增长8.5%。
BCA Research美国资产部首席策略师唐克尔（Irene Tunkel）对第一财经记者表示，美国房地产市场面临着多个方面的影响。
“今年迄今为止，30年期抵押贷款利率已经上升了两个百分点，再次回到十多年前的水平。房地产是经济中对利率最敏感的部门。”她表示，“从历史上看，抵押贷款利率的上升对地产开工和住房销售都造成了压力。不过，虽然抵押贷款利率的飙升使房屋的可负担性降低，但NAR的房屋可负担性指数表明，虽然可负担性已经恶化，但相对于其长期平均水平，这一指数仍然处于高位。”
供求关系决定黄金时代是否远去
仅仅因为美国房价被高估，并不意味着房价即将掉头下行或暴跌。
事实上，第一财经记者查阅了目前美国抵押银行家协会、美国银行、房利美和 Zillow （房地产估价服务网站）的预测模型，都仍预测美国房价将在未来一年上涨。
同时，根据美国城市规划咨询机构Demographia发布的2022年国际住房可负担性调查，与澳大利亚、加拿大、爱尔兰、新西兰和英国等市场相比，美国是可负担性最高的国家。在大多数主要经济体中，房价在过去几年蓬勃发展，买家们不得不将自己在疫情中积攒的储蓄都投到房地产中。
陈跃武则对第一财经记者表示，房货利率的快速上升对房价肯定有负面影响，具体表现为房价的上涨速度会放缓，“我预测从目前的近20%下降到10%至15%，虽然放缓但仍然是在强劲上涨。”
同时，“决定房价的是供求关系。现在美国的房产库存不足两个月，是历史最低点，短缺极为严重，房价会继续上涨。”陈跃武解释道。
NAR数据显示，3月美国待售住宅环比增加，但仍比2021年同期少9.5％。照目前销售速度，库存在两个月左右。同期，3月美国房屋售价中位数同比上涨15％至3753万美元，再次创下纪录。
通常，房地产供应不足5个月销售时，都表明市场供应紧张。
总体来看，尽管美国楼市因房贷利率飙升而降温，但市场普遍预计今年仍有望小幅上涨。美国银行表示，美国家庭资产负债表是有史以来最强劲的，净资产攀升，偿债比率接近历史低位，劳动力市场也在蓬勃发展。美国的“千禧一代”（年龄与中国的“80后”“90后”相仿）现在正处于购房的高峰时期，人口结构也对楼市有利。
房利美（Fannie Mae）乐观地认为，消费者对新房的需求在将来还会超过供应量，这将为2023年之前美国保持高房价和刺激经济成长带来动力。
唐克尔对第一财经记者分析了几个因素——“房屋供应不足，房屋开工率低于家庭需求，新房和现有房屋的库存也很低。”
“因此，即使抵押贷款利率上升对住房需求是不利的，但由于供应量低，建筑和销售活动可能会保持下去。这些动态表明，今年住宅投资不太可能崩溃。”她解释道。
