证券时报记者 吴家明

楼市“金九银十”时节，房企们都在积极推盘。这时，商务公寓五花八门的促销方式成为了独特的风景。对于深圳市场而言，商务公寓一直是一个特殊的存在，但在存量时代下商务公寓到底会何去何从？

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铺天盖地推销

记者发现，目前深圳新房市场走势分化，个别豪宅楼盘热销，但大部分项目的销售仍未走出低迷。这时，打折促销成为开发商通用手段。只是，促销方式越来越五花八门，而且主要就来自商务公寓。最近，深圳购房者就收到了不少关于商务公寓的促销消息。

打折已经是最为常用的手段，但深圳一些商务公寓给出的折扣程度超前，如罗湖水贝的一处商务公寓项目，以“工抵房”名义推出数十套商务公寓，折扣下来的价格几乎相当于备案价的6.5折左右。而在龙华区，更有商务公寓推出的折扣相当于备案价的5折。即便是深圳房价较高的南山区，也有商务公寓推出不同程度的折扣。此外，记者还发现，一些还未正式开盘的商务公寓项目就已经提前开始转介，房产中介铺天盖地的宣传造势拉客。

除了折扣，送物业管理费、家庭大礼包，甚至送黄金、“以房换房”等活动层出不穷。有房产中介经理介绍，“在备案价基础上折上折，可能会无法网签，所以开发商只好曲线打折促销。”如此打折背后是开发商也面临资金压力，而且商务公寓销售一直去化难，所以才会如此促销。对于房企来说，商务公寓也是当下快速回笼资金的首选。

对于房产中介而言，虽然商务公寓销售较难，在佣金比例却非常高。在罗湖水贝，有房产中介告诉记者，公寓项目的佣金点数一直以来都比住宅要高，目前商务公寓转介点数普遍在5个点以上，少部分甚至超过10个点。

增强商务公寓的居住功能

由于不限购不限贷，商务公寓曾是投资客“狂欢”的空间。不过，深圳商务公寓的销售情况一直都不如住宅市场，这和公寓的一些特性有关。有购房者告诉记者，大多公寓的产权只有40年，且在学位申请上处于劣势。尽管近年来政府鼓励商务公寓通燃气、转民用电价，但很多公寓依旧是商水商电的收费标准，设计上的缺陷也会带来居住不便。此外，二手商务公寓交易还有税费成本较高以及其他一些限制条件。据公寓销售经理介绍，目前二手商务公寓的交易税费要占到交易额的15%至20%。市场数据显示，今年以来深圳商务公寓成交量明显下滑，前8个月深圳商务公寓成交仅3000多套，较去年同期下滑超六成。

与住宅市场类似，近几年来深圳商务公寓市场的政策也不断调整。记者梳理发现，2020年7月深圳取消商务公寓土地审批；2021年3月，深圳市规划和自然资源局公开征求《深圳市规划标准与准则》局部修订意见，删除相应商业服务用地适建用途中“商务公寓”的描述。此外，深圳市住建局发布《关于商务公寓、宿舍配建燃气管道设施问题的通知》，明确商务公寓、宿舍可以配建燃气管道。至此，深圳商务公寓进入存量时代。

尽管深圳商务公寓进入存量房时代，但过剩的矛盾长期存在，有业内人士认为，增强商务公寓的居住功能有助于缓解商品住宅供应压力。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，商务公寓本身不受限价政策影响，房企可自由调整售价，且商务公寓本身的定位就决定了其市场价值和受欢迎程度将低于住宅产品，因此当市场环境不好时打折出售，快速回款也是正常的操作。在目前市场降温的背景下，商务公寓大幅降价，使其具备了低总价、不限购、不限贷、回报率高的优势，反而受到一批置业者的青睐，短期内销售不降反增。“以目前的情况看，商务公寓不会在短期内出现供应断层的情况，这也就导致了商务公寓的稀缺性不会十分突出。商务公寓有一定的市场价值，它满足了部分人群的投资与居住需求，地段好、低总价的小户型住房仍将是市场需求主力，大面积、优质地段、稀缺资源豪华公寓仍是高净值人群青睐对象，因此我认为未来深圳商务公寓市场将持续出现两极分化的局面。”