公募REITs持续受资金追捧的同时，扩容步伐也不断加快。近日，公募REITs家族再添新成员，全国首单生物医药产业园REITs华夏杭州和达高科产业园REIT正式获得证监会发行批文，成为全市场第24单获批的基础设施公募REITs。
值得一提的是，华夏和达高科REIT的原始权益人和底层资产均来自于国家级经开区杭州经济技术开发区。华夏和达高科REIT项目是通过公募REITs推动特色产业园区可持续高质量发展的一次实践，项目不仅能有效盘活存量资产、拓宽企业融资渠道、提升资产运营效率，后期还可通过扩募不断壮大REITs规模，形成可持续、可复制的基础设施资产建设、运营、上市的良性循环。
以生物医药为特色，项目经营状况稳定
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华夏和达高科REIT首发标的资产为位于杭州经济技术开发区的和达药谷一期和孵化器两个项目。
和达药谷一期总建筑面积13.45万平方米，入池部分建筑面积为8.47万平方米，土地使用权面积合计为4.44万平方米，2017年建成投用，重点引入医药研发、生物制药、诊断检测、医疗器械和医学工程等科技创新型企业，平均出租率达到95%。
孵化器项目总建筑面积12.4万平方米，土地使用权面积合计3.51万平方米。孵化器一期2007年投入运营、孵化器二期2012年投入运营，园区聚集大批生物医药、软件、新材料、节能与环保、互联网等技术领域的科技型企业，平均出租率达90%以上。两个项目运营时间较长，皆处于产业成熟阶段。
华夏和达高科REIT首发标的资产截至2022年6月30日市场估价为14.24亿元。按照首募12.76亿元（预估）的规模测算，项目2022年11月1日至2022年12月31日预测年化分派率为4.53%，2023年预测年化分派率为4.64%。据悉，项目回收资金将主要用于和达药谷五期项目和芯谷项目的建设。
生物医药产业是典型的资金密集型和技术密集型产业，其产业培育发展需要更专业、更系统的软硬件配套设施及服务，对园区的黏性较强，搬迁频率低，承租能力强。而且基于园区内成熟的生物医药产业生态，退租风险相对较小，行业上下游企业可以迅速填补退租面积，空置周期大幅缩短。即使面对疫情影响导致的出租波动、政策要求减免租金等问题，和达药谷一期仍然在2019年-2021年营业收入和净利润保持增长趋势，正是特色化园区强抗风险能力的体现。孵化器项目虽然面向各类创业主体，但仍然围绕杭州市“5+3”产业发展方向，其中的生物医药创新主体也可以与和达药谷系列园区形成从孵化到加速的产业生态联动。
发展获大力支持，专业赋能底层资产
华夏和达高科REIT原始权益人是杭州和达高科技发展集团有限公司（简称和达高科）和杭州万海投资管理有限公司，后者为前者下属持有和达药谷系列园区资产的平台。和达高科是浙江省规模最大的产业园区运营商之一。经多年运营实践，和达高科已建立了全方位产业链覆盖的产业平台，已具备较强的产业规划能力、项目招商能力、项目运营能力及产业培育能力，构建了完善的服务体系，实现了集聚资源、赋能产业。
在和达高科运营管理的各类园区项目中，生物医药类产业园区占比面积最大，占现有运营体量的一半。和达高科在生物医药特色产业领域的专业产业运营经验，让园区和企业始终可以保持强粘性，并通过产业运营不仅仅为区域集聚了一个成熟的生物医药产业生态，也推动了园区内的生物医药企业发展壮大。华夏和达高科REIT发行后，原始权益人及其关联方拟继续持有51%的公募基金份额，这也为保障项目运营健康稳定、获得长期收益提供了内生动力。
得一提的是，和达高科控股股东杭州钱塘新区产业集团业务涉及产业园区、产业金融、城市服务和能源基础设施四个板块。由杭州市钱塘区财政主导出资，杭州钱塘新区产业集团下属公司作为管理人负责基金日常运营管理的和达钱塘产业基金也将助力园区产业集聚、招商引资、资源整合和绩效提升。和达钱塘产业基金采取“1+X” 架构，“1”为和达钱塘产业母基金，主要作为LP投资各类子基金，“X”为各类子基金，包括“社会合作子基金”、“和达钱塘直投基金”、“钱塘定向基金”，均重点聚焦钱塘新区半导体、生命健康、智能汽车及智能装备、航空航天、新材料等五大主导创新产业。在实际运作中，和达钱塘产业基金陪跑杭州医药港的成长，和达生物医药直投基金投资区内20多个项目，并通过与社会合作子基金在投资、行研、资源上的互动，增强合作黏性，拓展投资朋友圈，发挥更大的杠杆效应，后续带动外部社会资本投入50亿元。基金同时探索为被投企业提供多元化金融服务和投后赋能，为区内创新药企业营造了良好的创新资本生态链。截至今年8月底，产业母基金管理规模261.88亿元，投资子基金个数71支，撬动社会资本271.13亿元，直投及定向基金规模42亿元。此外，2016年，钱塘新区产业集团在美国硅谷设立3000万美金生物医药海外投资基金（ HEDA ventures ），目前已招引落户钱塘区企业9家，其中霍德生物等多家企业成为准独角兽企业。
此外，如今杭州“十四五”规划将生命健康产业列为5大支柱产业之一，钱塘区作为杭州市生物医药产业发展核心区，生物医药产业园区发展将得到更多产业扶持政策的支持。和达高科通过“全球孵化-一线城市研发-杭州加速-长三角产业化的全产业链创新生态系统”建设，将进一步推动杭州生物医药产业集群发展，以及产业规模的爆发式增长。杭州市生物医药产业的快速发展又将对孵化器、和达药谷一期以及其他生物医药产业园区项目的入住率、租金起到良好的加持作用。
强强联合打造，扩募潜力可期
华夏和达高科REIT是和达高科、中信证券、华夏基金强强联合推出的重磅REITs项目。原始权益人和达高科是浙江省规模最大的产业园区运营商之一，在产业园区运营方面经验丰富。项目ABS管理人中信证券布局REITs十余年，储备了大量基础设施及不动产投资领域的专业人员，在REITs领域拥有丰富经验。基金管理人华夏基金公募REITs管理经验丰富，目前已经成功发行5单公募REITs，在管公募REITs规模超155亿元，在管公募REITs数量和规模均位居市场前列。
特别值得一提的是，和达高科此次发行华夏和达高科REIT旨在搭建与打造专注于生物医药领域的产业园资产上市平台，今后和达高科会将符合相关政策的产业园类资产通过扩募形式纳入华夏和达高科REIT中，项目未来扩募潜力可期。资料显示，截至2022年6月，和达高科总资产规模约为60亿元，总运营各类产业园区项目26个，运营规模超185万平方米。当前在建产业园区项目8个，规模超150万平方米，储备产业园区项目土地面积超1000亩，可建筑面积逾150万平米。
