一季度行业处于低谷，疫情又在4月之后带来基本面新挑战。但我们认为，政策工具箱的储备调节手段仍然十分丰富，政策稳增长的决心仍然非常坚定。基本面复苏虽然预计推迟，但全年行业运行前低后高的局面不会改变。

▍基本面在低谷徘徊，疫情带来新挑战。

国家统计局数据显示，一季度全国商品房销售额同比下降23%。重点城市的去化率，已经跌破2014年低点的水平。城市网签方面，新房和二手的同比下降幅度也有所扩大，分别达到了41%和34%。部分新房滞销的原因，和消费者担心交付有关。当然，因城施策的政策，已经在3月底取得局部效果。但4月以来大量城市静态化管理，加剧了销售基本面所面临的挑战。因为疫情，基本面的复苏将推迟了。

▍LPR虽然稳定，但购房相关融资成本有明显下降空间。

LPR保持稳定，预计利率未来也没有大幅下降的空间。但居民购房融资成本和企业融资成本有下降的空间，制约房地产类贷款定价的，并不是基准利率，而是信贷额度的管控。我们相信，居民购房的利率和首付还有很明显的下降空间，各地不合时宜的购房限制政策，还有明显的放开空间。

▍基本面复苏推迟，政策将继续发力。

疫情导致宏观经济不确定性增加，房地产复苏时间推迟。企业主体信用风险仍在继续发酵，房地产产业链投资依旧面临下行压力，大多数城市的土地市场十分冷清，这都在推动政策进一步加大力度。我们相信，二季度仍将是政策集中发力期。

▍估值并不构成阻力，盈利确定性才是问题的关键。

虽然一些蓝筹企业累积了一定的涨幅，但以保利为例，其PB估值在十年维度里位于26%的百分位（即只有26%的时间比现在估值更低），仍然极具吸引力。但企业净资产的可靠性和净利润的持续性确实是问题的关键。如果企业无法在2021年四季度以来补充土地储备，企业可能会面临可销售资源质量变差等问题，业绩稳定性无法保证。

▍风险提示：

疫情持续时间超预期的风险。部分房地产企业信用风险。

▍投资策略：

我们认为，疫情为基本面增加了全新变数，但政策工具箱丰富的局面未变，政策发力稳增长的决心未变。行业竞争格局正在经历前所未有的变化，融资信用和经营效率都十分重要。我们推荐保利发展、万科企业、招商蛇口、金地集团、龙湖集团、绿城中国、美的置业和华润置地。

（陈聪为中信证券基建首席分析师）