【大河报·大河财立方】2月11日,A股地产行业部分股票表现不俗,8家地产上市企业股价涨停,其中4家企业涨幅超过10%。

受此影响,Wind房地产指数当日开盘后迅速拉升,并在随后震荡下挫。截至收盘,Wind房地产指数报3458.14点,较前一个交易日减少了0.92点。

消息面上,2月10日,根据国内媒体报道,全国性商品房预售资金监管的相关意见已经出台,与1994年发布的《城市商品房预售管理办法》相比,最大的不同之处在于明确对预售资金的规定进行了全国统一,进而有利于规范预售资金的使用,促进行业健康发展。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次政策进一步释放了利好内容,对于缓解房企资金压力具有积极的作用。

房地产行业融资能力大幅下滑

有城市调整预售监管措施以降低风险

一般而言,房地产行业经常性资金来源有两个方面,其一为企业通过发债和金融机构贷款获取,其二是通过商品房销售获得销售流入资金。如果企业融资受限,房企将会更加依赖销售带来的现金流。

“去年一些房企出现危机时,部分城市出现了银行或法院关闭预售资金监管账户的做法,导致房企资金压力进一步增大,进而导致部分房企暴雷事件发生。”严跃进表示,根据公开报道,新的预售管理办法明确资金的拨付情况,即除了工程所需要的资金,其他都可以让房企使用。

进入2022年,房地产行业从融资端获得资金的能力还在下滑。中国指数研究院监测数据显示,1月份国内房企融资规模为792.2亿元,同比降70.3%,环比降16.6%,单月融资规模同比连续11个月下滑。行业平均利率为4.13%,同比降1.72个百分点,环比降0.99个百分点。

实际上,1月份,就已有地方政府开始调整和规范预售资金监管政策,在坚持“房住不炒”的前提下,助推行业健康发展。

1月18日,烟台发布相关措施,对信用等级为AAA级开发企业,商品房预售监管资金留存比例降低5%;对信用等级为AA级开发企业,商品房预售监管资金留存比例降低3%。上述3%-5%等预售资金监管解除后,须优先用于农民工工资支付。

2月11日,信阳市发布了《信阳市商品房预售资金监管办法(试行)》(以下简称试行办法),旨在保证预售资金专款专用,确保资金安全可控,有效防范房地产市场风险,保障预售商品房交易双方当事人的合法权益,维护房地产市场秩序。

根据试行办法,购房款应由购房人账户直接存入监管账户,专项用于支付该项目的建筑施工、设备安装、材料购置、配套建设、法定税费及其他相关费用,不得挪作他用。重点监管资金不得用于支付任何借(贷)款本金和利息,不得用于缴纳土地价款、罚金、支付营销费用及开发企业员工工资等。房企可按照5个节点分别申请使用重点监管资金。

百强房企销售金额同比下滑超四成

部分企业降幅超过六成

2月10日晚间,地产龙头保利发展发布了其1月份销售情况,实现签约面积185.76万平方米,同比减11.73%,实现签约金额283.02亿元,同比减34.29%。

保利发展并不是唯一销售端下滑的企业。2月9日晚间,地产龙头招商蛇口发布公告,该公司1月份实现签约销售面积70.56万平方米,同比减少27.66%,实现签约销售金额151.47亿元,同比降幅更是达到38.47%,缩水接近四成。

同日,地产企业中南建设发布的1月份销售数据显示,该公司1月份的合同销售面积和金额双双下滑超过60%,且月内无新增项目。

根据地产咨询就克而瑞公布的今年1月份百强房企销售业绩,TOP100房企1月全口径销售额达到 5849.4亿元,同比下降40.7%,单月增速较2021年12月下降4.7个百分点。

分不同梯队来看,TOP10、TOP11~ 20、TOP21~50、TOP51~100房企1月累计销售额同比增速分别为-41.9%、-39.7%、-38.3%和-42.8%,各梯队均表现疲软。

品牌房企方面,克尔瑞重点关注房企1月份单月均为负增长,其中世茂集团、中南建设以及中国奥园同比跌幅超过60%,万科、中国金茂以及阳光城跌幅超50%。

鉴于目前多地政府相继出台宽松政策,从降低公积金贷款比例、预售资金放松、购房鼓励等方面引导购房消费,克尔瑞预计在因城施策框架下,政策端将保持边际改善趋势,后续行业基本面有望迎来复苏。

严跃进表示,此次全国统一的预售资金监管政策,具有积极意义,利好房企预售资金的循环,对于规范各地预售资金监管的操作、确保房企资金状况更加稳健具有积极的作用。

万联证券分析师徐飞表示,在坚持“房住不炒”前提下,房地产行业相关政策持续边际改善,由融资端的支持按揭贷款到并购贷款、保障性租赁住房相关贷款不纳入集中度管理制度,再到预售资金监管制度纠偏,行业利好政策逐渐向各方面扩大。

政策层面持续宽松,房贷利率有望下调

民营房企有望受益

去年9月份以来,政策层面通过放松按揭贷款、放开银行开发贷款、支持行业并购、降息降准和规范预售资金等手段,持续放松地产行业监管力度。

据华泰证券统计,2021第四季度重点城市出台放松类调控政策35次,收紧类调控政策12次,系2020第二季度之后放松政策首次超过收紧政策。2022年这一趋势得到强化,截至2月10日,国内重点城市已出台放松类政策25次,收紧类政策仅有2次。

华泰证券表示,从放松政策内容来看,多为购房补贴、公积金贷款额度与门槛、人才政策、落户政策的松绑,也有省市尝试 降低首付比例(安徽省、北海市),以及适规范预售资金监管(哈尔滨、广州、成都、烟台、信阳市),后续力度预计持续加大。

值得注意的是,今年1月份开始,随着市场下行压力的加剧,政策放松逐渐向需求端延伸,在2021年12月份全国40个重点城市房贷利率出现小幅下调后,今年1月20日,5年期以上LPR的下降,有望带动各城市房贷利率的继续下调。

徐飞认为,当前行业基本面仍处于驻底阶段,1 月百强房企销售数据显示行业整体销售仍然表现较差,1 月居民中长期贷款数据明显不及去年同期,也进一步印证当前房地产行业需求端仍然较弱,政策仍处于持续改善中。

徐飞表示,看好财务表现稳健的高信用类房企以及物业管理板块,利好政策的不断叠加,对于受益房企将由高信用类房企向民营房企辐射。

一位房地产业内人士告诉记者,目前郑州地区不少优质、龙头房企融资能力获得一定程度改善,但也有部分房企从融资端获得资金的能力有待提升。

浙商证券分析师杨凡表示,需求回暖才能带动行业整体回暖,使房企内部造血能力逐步修复,当前中央降息引导房贷利率下调+地方因城施策托底市场预期,但市场底部还未显现,而过往宽松周期经验显示,需求端政策的进一步打开方能加速市场底部的出现。(记者 吴春波)

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